+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Содержание

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Кроме этого сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если договором между ними не предусмотрено иное.В отличие от задатка аванс выполняет только платежную функцию. Аванс — предварительный способ расчетов: по закону он просто возвращается, если сделка не состоялась.

Если возникают сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной как аванс. Так что если вы хотите выбрать способом обеспечения исполнения обязательства задаток, в документе надо четко указать, что денежные суммы идут в качестве именно задатка, а не аванса.

Время — деньги В соответствии со ст.

Далее Истец обратился с кассационной жалобой в Верховный суд РФ, ссылаясь на существенное нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права в части определения размера неустойки, подлежащей взысканию с нарушителя обязательства.

Позиция заявителя при обращении с жалобой в Верховный суд РФ Пункт 30 Правил № 644[1] подлежит применению в совокупности с нормами статьи 332 ГК РФ, императивно предусматривающими приоритет законной неустойки, которую стороны могут увеличить своим соглашением в отсутствие прямого законодательного запрета, но не уменьшить. Позиция Верховного суда РФ При принятии судебного акта Судебная коллегия по экономическим спорам исходила из следующего: 1.
Из пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 ГК РФ следует, что условие договора может быть предписано законом или иными правовыми актами.

Аванс и задаток: в чем разница

Определение Верховного суда РФ от 14.04.2021 № 305-ЭС15-16052 по делу № А41-76129/2014) Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает два вида неустойки за несвоевременное исполнение обязательств – договорную и законную.

На практике возникают споры, связанные с различным толкованием правомерности уменьшения размера законной неустойки соглашением сторон. Согласно одной позиции подобное уменьшение возможно в силу диспозитивности гражданского законодательства.

Второе мнение таково, что законная неустойка является минимальным размером за просрочку исполнения обязательства и ее уменьшение невозможно. Недавно Верховный суд устранил правовую неопределенность в указанном вопросе при рассмотрении конкретного спора.

Договорная неустойка

В случае необходимости договор можно расторгнуть в одностороннем порядке вместе с возвращением внесенных денег продавцом.

В обоих документах оговаривается вид внесения денежной суммы, данные об участниках соглашения, сведения о приобретаемом имуществе, оговариваются права и обязанности продавца и покупателя, а также последствия при неисполнении указанных обязательств.

Но при оформлении задатка документ необходимо заверить у нотариуса, когда как при индексации авансового взноса подобного не требуется.
Кроме того, при составлении задатка составляется особое соглашение, в котором дублируются данные о субъектах правоотношений, условиях выполнения сделки. Оно может быть составлено в виде расписке.

В чем разница между задатком и авансом при покупке квартиры

Важно

Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную.Соглашение о задатке заключается в письменной форме независимо от суммы задатка.Как задаток способен гарантировать исполнение обязательства? Для этого важно определить, по чьей вине происходит прекращение или неисполнение обязательства.

Если договор прекращается по соглашению сторон или из-за невозможности его исполнения (из-за обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает), задаток возвращается.Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Договор не соблюден по вине стороны, получившей задаток? Она возвращает другой стороне двойную сумму задатка.

Аналитика аналитические обзоры

3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.При этом в п.

4 данной статьи говорится, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.В п.

Ошибка 404

Внимание

В найденном в интернете говорится об окончании срока действия договора, а не о расторжении договора сторонами. Это 2 разные вещи с разными последствиями. У вас расторжение, поэтому п. 3 ст.

425 к вам отношения не имеет. #8 IP/Host: 82.208.77. Дата регистрации: 24.09.

2014Сообщений: 78 Re: Начисление договорных пени или % по 395 после расторжения договора? Я второй день уже не могу решить что в этом дополнении к исковому писать..

дальше из консультаций СПС: 19.7. Вывод из судебной практики: Договорную неустойку на сумму арендной платы, задолженность по которой образовалась в период действия договора, можно начислять и за пределами срока его действия, если это предусмотрено договором.

Неустойка за неуплату аванса

Если да, то за какой период, если долг до сих пор не погашен? Если нет, то можно ли взыскать % по ст. 395 ГК РФ? То, что договор был расторгнут, никак не лишает его юридической силы в части требования неустойки.

Что бы определить её — нужно смотреть договор, она может быть вообще фиксированного размера. Платится она за факт нарушения договора.

Если в вашем договоре предусмотрено, что возможна как неустойка, так и начисление % по 395 — требуйте уплаты по обоим пунктам, если нет — только неустойка.

Если у вас неустойка считается по времени, то выбирайте максимально возможный временной промежуток, хоть с момента нарушения обязательств до вынесения решения, даже если будут какие-то заминки — ответчику придётся объясняться в суде и доказывать необходимость уменьшения размера неустойки, вам же в любом случае чем больше тем лучше — не навредит.

Договор аванса при покупке квартиры: образец скачать

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).» #15 IP/Host: 195.82.154. Дата регистрации: 01.03.

2021Сообщений: 5 Re: Начисление договорных пени или % по 395 после расторжения договора? Коллеги, помогите!! Между организациями был заключен договор поставки. В связи с поставкой товара, не соответствующего условиям договора покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора и требование о возврате уплаченной за товар суммы.

Поставщик добровольно требование не исполнил. Покупатель обратился в суд с соответствующим требованием.

Можно ли взыскать в данном случае с поставщика неустойку, предусмотренную расторгнутым договором? Если да, то за какой период, если долг до сих пор не погашен? Если нет, то можно ли взыскать % по ст. 395 ГК РФ? #16 IP/Host: 46.188.19. Дата регистрации: 27.02.

2021Сообщений: 140 Re: Начисление договорных пени или % по 395 после расторжения договора? Сообщение отМарникаКоллеги, помогите!! Между организациями был заключен договор поставки.

В связи с поставкой товара, не соответствующего условиям договора покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора и требование о возврате уплаченной за товар суммы.

Поставщик добровольно требование не исполнил. Покупатель обратился в суд с соответствующим требованием.При покупке квартиры могут возникнуть разнообразные трудности, самой значимой из которых выступает проблема с нехваткой денежных средств.

В таком случае вам придется ознакомиться с понятиями задатка и аванса, ибо только с их помощью вы сможете разрешить возникший вопрос.

Два вида предоплаты Аванс – денежные выплаты, которые предшествуют передаче квартиры новому владельцу, оформляется без заверения нотариуса и выполняет только платежную функцию.

Если по некоторым обстоятельствам сделка купли-продажи жилого имущества не может быть осуществлена, аванс возвращается покупателю в полном размере. Задаток – оговоренная сумма денежных выплат в пользу продавца, которые обязывают участников договора выполнить свои требования договора.

В случае, когда субъект не может выполнить свою часть сделки, он лишается своей части денежных средств.
Так, посредством вырученных средств он сможет погасить ее, тем самым обеспечив юридическую «чистоту», и быть уверенным, что покупатель не потребует назад своих денег. Ограничения на внесение задатка При внесении задатка необходимо следить за тем, чтобы:

  1. При заключении сделки присутствовали все собственники жилья.
  2. Была законодательно оформлена перепланировка квартиры, если таковая имелась.
  3. Были прописаны только собственники жилого помещения.
  4. Отсутствовал договор аренды с третьими лицами.

При неисполнении хотя бы одного из этих пунктов, внесенная предоплата будет считаться недействительной и выступит в роли обычного аванса. Задаток и неустойка Неустойка – эта та часть денежных средств, которую обязуется выплатить сторона, нарушившая условия договора.

Источник: https://24-advokat.ru/zakonnost-dogovornoj-neustojki-v-avansovom-soglashenii-pri-priobretenii-nezhvizhimosti/

Договор аванса при покупке квартиры – скачать бесплатно, образец, 2021

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

С договором аванса, скорее всего, встречался в своей жизни любой человек. Назвать главные характеристики такого соглашения не вызовет ни у кого труда.

Однако на практике могут возникнуть трудности с исполнением этой договоренности, если не учесть несколько важных особенностей, характерных для авансовых соглашений.

В данной статье пойдет речь о том, как правильно заключить такой договор.

Условия

Покупка квартиры является длительным процессом, который может растянуться на несколько месяцев, а то и лет. Когда нужная квартира найдена, но сразу же купить её нет возможности, то следует заключить договора аванса. Он понадобится, если покупатель и продавец готовы заключить основную сделку по продаже квартиры, но хотят подчеркнуть серьезность своих намерений.

По своей сути аванс является предоплатой. Его размер редко бывает выше 10% от стоимости недвижимости. Деньги по такому договору передаются до подписания основной сделки.

Определения понятия аванс в Гражданском кодексе нет. Однако этот термин упоминается в ст. 380, в которой говорится о задатке. Поэтому при заключении авансового соглашения нужно руководствоваться правилами для предварительных договоров.

Оформление

Авансовый договор можно подписать в письменной форме. Обращаться к нотариусу не требуется. В соглашении должны быть указаны:

  • Права сторон. От продавца требуется получить деньги и не отчуждать квартиру третьим лицам. От покупателя – обязанность заплатить и получение гарантии на приобретение жилья в будущем.
  • Желательно прописать ответственность за нарушение договора. А именно – штрафные санкции, если соглашение расторгается.
  • Размер аванса определяется участниками сделки. На практике он составляет около 1-2% от цены квартиры.
  • Как вносить платеж также определяют стороны. Если предполагается передача наличных денег, то лучше оформить расписку.
  • Обязательно в договоре должен быть указан точные характеристики квартиры, чтобы было понятно, о чем идет речь. То есть нужно прописать кадастровый номер, адрес, этаж, площадь.

Что лучше, договор задатка или аванса?

В качестве предоплаты за квартиру можно внести задаток, либо аванс. Первый представляет собой такой вид предоплаты, который защищает стороны на случай прекращения сделки.

Если покупатель не заплатит полную сумму и договор будет расторгнут, то задатковый платеж останется у продавца. Если же наоборот. продавец по своей воле или вине разрушит сделку, то он будет обязан вернуть покупателю задатковую сумму в двойном размере.

Аванс является такой предоплатой, которая не выполняет обеспечительную функцию. Он не предполагает негативные последствия для сторон в случае нарушения договоренностей. Если сделка разрывается, то аванс возвращается покупателю.

Таким образом, задаток и аванс — это виды предоплаты по договору. Только задаток предполагает жесткие последствия в случае нарушения или отказа от договора, а аванс – нет.

В коммунальной квартире

При продаже жилья в коммунальной квартире продавец обязан предоставить согласие всех остальных собственников. Однако для заключения авансового договора такое согласие не требуется.

С агентством недвижимости

При заключении авансового договора с агентством недвижимости следует обратить внимание от чьего лица подписывается договор. Если агентство представляет собственника квартиры, то тогда проблем нет.

Но если оно заключает договор от собственного лица, то никаких гарантий такое соглашение не даст. Кроме того, возникает большой риск того, что сделка в итоге будет сорвана.

Между физическими лицами

При оформлении авансового договора между физлицами следует помнить о том, что соглашение должно быть составлено в письменной форме.

Для того, чтобы не было сомнений в правильности составленного договора, можно обратиться в агентство недвижимости, либо юристу, которые предоставят работающий образец подобного соглашения.

В ипотеку

Приобрести жилплощадь, использую авансовый платеж в ипотеку возможно. Однако сначала придется договориться об этом с банком, который в таком случае вычтет сумму аванса из первоначального взноса.

После этого договор аванса оформляется по стандартной схеме. Участники заключают договор в двух экземплярах. Копию своего соглашения покупатель относит в банке, а также копию расписки от другого участника сделки, свидетельствующей о получении авансового платежа.

Как составить

Первое что нужно сделать при составлении договора аванса – определить денежную сумму платежа, а также права и обязанности, которые возникнут у сторон. В документе должно быть прописаны конкретные обязательства. Также нужно задуматься о последствиях неисполнения и также указать их в договоре.

Например, можно указать, что если покупатель не захочет покупать квартиру, то аванс остается у продавца. Либо наоборот пропис

ать штраф для продавца, если он откажется заключить основную сделку купли-продажи. Подобные механизмы дают дополнительные гарантии того, что сделка будет исполнена.

Особенности

Стоит отметить, что в законодательстве недостаточно хорошо урегулировано заключение авансового договора и последующая передача денег. Поэтому при исполнении такого соглашения высокий шанс столкнуться с мошенниками.

Скачать образец

Скачать образец авансового договора можно по ссылке.

При составлении договора аванса нужно учитывать правила ст. 429 ГК РФ. Данные требования относятся к числу обязательных для всех подобных договоров. Поэтому:

  • Документ должен быть составлен в письменном виде. Если этого не сделать, то никакой силы такая авансовая сделка иметь не будет.
  • В самом договоре должна быть указана дата, по наступлению которой стороны подпишут основной договор о покупке квартиры.
  • Следует написать размер авансовой суммы, а также срок до которого она должна быть внесена, и способ передачи денег.
  • Описываются главные положения будущего договора купли-продажи, в качестве предоплаты которого подписывается авансовое соглашения.

Следует отметить, что если в договоре не написать дату заключения будущего соглашения купли-продажи, то по закону совершить эту сделку нужно в течение года.

Так как неисполнение или нарушение авансового договора, согласно законодательству, не предусматривает за это штрафа, то желательно прописать в договоре основания для начисления неустойки в случае прекращения договора по воле или в связи с действиями одной из сторон.

Перед тем как заключить авансовый договор и передать деньги, нужно проверить документы на квартиру. А именно узнать:

  • Являются ли они подлинными;
  • Удостоверяют ли документы права продавца на недвижимость;

Затем желательно еще лично посетить квартиру и расспросить соседей о ей хозяине, чтобы составить полное представление о том, является ли эта жилплощадь хорошей или нет.

В авансовом соглашении желательно прописать обязательство продавца выписать всех жильцов, которые имеют право на проживание в квартиру.

Затем следует проверить, состоит ли продавец в браке или нет. Если да, то следует получить от супруга разрешение на продажу. Например, если муж продает квартиру, а жена не в курсе этого, то в будущем она может разрушить эту сделку в суде, если докажет, что ничего не знала о планах мужа и ее в известность никто не ставил.

В итоге покупатель останется без квартиры и без денег, так как взыскать средства можно будет только с супруга, который к этому времени навряд ли будет способен ответить по своим обязательствам.

Ответственность сторон

Чтобы отказаться от исполнения договора об авансе, либо от заключения основной сделки, нужно иметь уважительную причину. Если договор не исполняется по воле одной из сторон, то другой участник сделки может принудительно потребовать исполнения возложенных на контрагента обязательств.

Срок действия

В соглашении об авансе всегда нужно написать срок действия. Обычно под ним подразумевается готовность сторон заключить основной договор.

Это может быть время, необходимое для покупателя найти требуемую сумму, либо для продавца оформить документы.

Последствия невыполнения

Если авансовый договор не исполняется, то денежные средства должны быть возвращены продавцу. Поэтому следует прописывать штрафные санкции для того, чтобы сгладить негативные последствия на случай срыва сделке по вине другого лица.

Несмотря на распространенность авансовых соглашений на практике с ними могут возникнуть немало проблем.

Главное не забывать прописывать в таких договорах штрафные последствия за неисполнение и помнить, что заключать соглашение можно только в письменной форме. А для большей уверенности лучше подписать договор о задатке.

Источник: https://iskhouse.ru/dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry-obrazec/

Аванс возврат | Гордон и Партнеры

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Внесение аванса при покупке квартиры — повсеместная практика. Внести аванс за квартиру не сложно, в этом уверены большинство покупателей квартир и иной недвижимости. По нашей практике, часть сделок купли-продажи квартир заканчиваются на этапе внесения аванса. Но это потому, что мы знаем кому, сколько, зачем и как вносить аванс. Так же, нам известно:

Возврат аванса — существенно сложнее. Не редко, затрудняются вернуть  аванс  даже крупные агентства недвижимости.

А вернуть аванс из крупного агентства недвижимости — это искусство!

Развивающаяся семимильными шагами отрасль информационных технологий сделала доступными широким массам населения России базы данных о продаже недвижимости.

Вооруженные интернет-знаниями и интернет-опытом многочисленные покупатели квартир не опасаются самостоятельно проводить сложные сделки, на пример, по обмену квартир, включающие несколько отдельных сделок купли-продажи. А что касается аренды жилья — случаев жульничества там море!

Регулярно самодеятельные покупатели квартир и арендаторы становятся легкой добычей не чистых на руку продавцов и арендодателей квартир. Нет, деньги или квартиры теряют не многие, но потеря  аванса или залога при выборе квартиры – повсеместная практика.

Давайте разбираться, как вернуть аванс.

Покупка квартиры, покупка  машиноместа в подземном паркинге или загородного дома, как известно, длительный процесс.  Наконец, квартира выбрана. Покупателю все нравится: и район, и дом, и вид из окна. С ценой то же договорились.

Надо покупать.

Вот тут начинаются варианты.

АВАНС или ЗАДАТОК?

В отдельных ситуациях возврат аванса должен быть запланирован. Например, в альтернативных сделках – когда продается одна квартира и покупается другая. В этом случае, продавец берет аванс и сам вносит аванс за другую. Аналогичная ситуация может оказаться и у контрагентов продавца. Тогда одномоментно совершаются 2, 3 а иногда и 4 сделки.

Соответственно на этапе подбора и подготовки сделок каждая из квартир будет проходить проверку, и продавец, внесший аванс может отказаться от покупки выбранной квартиры, и ему придется возвратить принятый аванс за свою квартиру.

По технологии риэлторов, выбор квартиры должен завершаться ее «бронированием». В этот временной промежуток покупатель готовиться к заключению договора купли-продажи.

Необходимо проверить квартиру на  юридическую чистоту, проверить продавца, подготовиться к расчетам и т.д. В альтернативных сделках в этот период проходит проверки альтернативных квартир.

На это нужно время, за которое квартиру могут продать другому покупателю.

Такую остановку продаж квартиры обычно оформляют отдельным договором между продавцом и покупателем квартиры, иногда это происходит и в устной форме.

Беседы с многочисленными «погоревшими на авансах» покупателями квартир показали:  все понимают необходимость такой остановки и знают о необходимости заключить специальный договор. Но что это за договор и его особенности знают единицы.

Пояснения покупателей одни и те же: я конечно готовлюсь к покупке квартиры, но вдруг, появится более интересная квартира, тогда я заберу аванс и буду покупать другую квартиру.

Пояснения продавцов: получив деньги, буду продавать все равно, вдруг найдется покупатель на большую цену. Тогда деньги верну покупателю. Если покупатель откажется, тогда я деньги оставлю, ведь это задаток.

Большинство покупателей считают уплаченные деньги авансом, Большинство продавцов – задатком.

В описанной выше ситуации альтернативной сделки следует заключать авансовое соглашение, и рискованно соглашение о задатке (альтернативные сделки регулярно разваливаются на этапе подготовки).

Чем не выгоден задаток для покупателя и для продавца?

В случае необоснованного отказа покупателя от покупки квартиры задаток не возвращается.

В случае отказа продавца от продажи, сумма задатка возвращается в двойном размере.

Таким образом, задаток «обоюдо опасный» договор для обеих сторон.

Как отличить договор задатка?

Любой договор – права и обязанности его сторон.

Задаток – денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Так определяет задаток Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 380.

Основные признаки договора задатка – 1) заключается только в письменной форме, 2) должен содержать условие о признании произведенного покупателем платежа «в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Все без исключения договоры агентств недвижимости, с которыми нам пришлось столкнуться при сопровождении покупки квартир и иной недвижимости, по своей сути являлись договорами задатка. Можете быть уверенными: если вы покупаете квартиру через агентство продавца,  для бронирования квартиры вам предложат подписать договор задатка.

Не имеет значения, какое название у договора. Он может быть озаглавлен просто: соглашение, договор, или предварительный договор купли-продажи квартиры, или иным образом. Суть договора содержится не в названии а в его содержании.

Внимательно читайте текст договора. Как правило, это несколько листов, и главное, будет расположено не на первом листе.  Ищите фразы: «обеспечение обязательства», «уплаченная сумма не возвращается» и т.д.

Договор специально пишут так, что иногда правильно квалифицировать договор затрудняются даже юристы, специализирующиеся на сопровождении покупки квартир.

Только опыт систематической подготовки сделок купли-продажи квартир и знание методик работы агентств недвижимости позволяет  защитить деньги покупателя и  заключить договор на выгодных покупателю условия, или применить другой договор, или значительно снизить возможные риски покупателя.

Требуйте разъяснений неясных пунктов договора. Если что-то в тексте договора вам не нравится, требуйте эти положения из договора убрать или изложить в предложенной вами редакции. Вы убедитесь, ни одно агентство править свой договор под ваши пожелания не станет. Позиция будет жесткой:  «Или подписывайте такой договор, или бронировать квартиру не будем».

Внимание : С 2015 года продавцы применяют новую «фишку» — платеж по авансовому договору называют «обеспечительным платежом».  И покупатели легко подписывают такой договор! Ведь обеспечительный платеж, это не задаток, значит продавец  его вернет.

Ошибаетесь, господа покупатели!  Обеспечительный платеж вернуть не проще, чем задаток.

Особенно подобными выкрутасами грешат крупные брендовые агентства.

Второй признак задатка – крупная сумма в договоре. В Москве, в зависимости от категории квартиры, сумма по договору доходит до 500 тыс. руб.

Авансовый договор на покупку квартир, или как их иногда называют авансовое соглашение или соглашение об авансе.

Господа покупатели и продавцы,  авансовый договор, как вид или особая  форма договора  не существует!

В практике покупки квартир и другой недвижимости устоялись несколько видов авансовых договоров, что позволяет говорить, что Авансовое соглашение  — это слэнговое выражение риелторов,  под которым понимают группу видов договоров о передаче денежных средств покупателем в счет уплаты за квартиру (или иную недвижимость), которую он намерен купить. В частности, авансовый договор содержит условия о расчетах за квартиру с обязательным внесением аванса и условиями его возврата покупателю.

По составу сторон Авансовый договор может быть между продавцом и покупателем, между агентством недвижимости и покупателем.

По юридической конструкции, это могут быть предварительный договор купли-продажи, или расписка, или иная форма.

Основной признак авансового договора – содержащиеся в его тексте условие об уплате покупателем сумме, в качестве  аванса, в счет уплаты цены покупаемой квартиры до заключения основного договора купли-продажи. Аванс носит только функцию оплаты и доказательства намерения. Задаток – дополнительно еще и обеспечение.

Именно это отличие от задатка, позволяет покупателю (плательщику  аванса)  в случае не исполнения обязательства продавцом, или на условиях авансового договора требовать возврата  суммы аванса.

Вернуть уплаченную сумму по авансовому договору возможно если вы правильно составили этот договор, правильно договор исполняете, соблюдаете правила по возврату аванса. При внесении аванса не торопитесь, изучите предложенный вам договор, внесите в него исправления и дополнения.

В случае отказа продавца вернуть аванс покупатель вправе требовать возврата в судебном порядке обратившись с иском в суд.

Типичные ошибки покупателей при внесении аванса

Покупатели совершают четыре группы  ошибок:

  • Неправильно заключают договор об авансе
  • Неправильно исполняют договор
  • Неправильно действуют при возврате
  • Неправильно действуют при отказе продавца вернуть аванс

Как правильно заключить договор об авансе за квартиру:

Правильно договор может быть заключен только с полномочным лицом – собственником квартиры, или лицом, действующим на основании доверенности.

Рекомендуем заключать авансовый договор в письменной форме, с изложением в его тексте всех существенных условий, на которых будет заключаться договор купли-продажи квартиры в будущем.

Платеж по авансовому договору именовать только «аванс».

В договоре не должно быть упоминаний, ни о каких обеспечениях обязательств этим платежом.

Для покупателя удобно (и обязательно) указать срок на который уплачивается аванс.

По окончании этого срока покупатель или возвращает аванс покупателю, или заключается договор купли-продажи квартиры и аванс зачитывается в счет цены квартиры.

Рекомендуем указать в договоре каким образом осуществляется переписка между сторонами, каким образом в какой срок возвращается аванс.

 Как правильно исполнить договор об авансе за квартиру:

Основное правило покупателя – уплата аванса должна быть оформлена в письменной форме отдельным документом.  Как? Например,  распиской продавца квартиры.

Типичная ошибка – заключают договор об авансе, далее, передают наличные. Все!

Расписки или иные подтверждающие  документы – отсутствуют.

Если аванс вносите агентству:  Вам обязаны предоставить доверенность на лицо принимающее аванс о праве принять эти денежные средства. Денежные средства вносятся в кассу, вам предоставляют приходный кассовый ордер + Контрольно-кассовый чек.

Необходимо при получении сверить реквизиты получающего аванс юридического лица и сведения, указанные в договоре об авансе.

Если в договоре покупатель несет еще иные обязанности, покупатель должен их исполнять буквально, как это предусмотрено договором.

В случае отказа от покупки квартиры, при наличии правильного письменного договора об авансе, сумму аванса возвращают.

Как правильно действовать при возврате аванса за квартиру:

Если по устному требованию аванс не возвращают, не тратьте время и письменно уведомляйте продавца о своем отказе от покупки квартиры и требовании возвратить сумму аванса. Целесообразно мотивировать требования ссылкой на пункты договора.

Требование направляются  телеграммой с уведомлением о вручении.

В случае отказа или молчания продавца квартиры, покупатель вправе в судебном порядке требовать возврата уплаченного аванса кроме того, уплаты процентов на сумму удерживаемого аванса. Если в договоре об авансе вы не установили размер процентов, или сумму неустойки на случай удержания аванса продавцом, суд рассчитает проценты  по ставке банковского процента.

Как вернуть задаток?

Если за квартиру внесен задаток,  ситуация  не такая безвыходная, как может показаться.  Задаток, по своей юридической конструкции, предполагает возможность его возврата.

 Обеспечительная функция задатка, то есть не возврат, возможна только при наличии вины лица, которое уплатило задаток.

По этому, даже при заключении соглашения о  задатке отказываясь от квартиры необходимо найти фактические основания (недостатки, юридические пороки) квартиры, которые препятствуют покупке. В этом случае вина покупателя в отказе от покупке отсутствует, и задаток подлежит возврату.

Перспективы судебного спора

До суда споры об авансах доходят в случаях отказа продавцов квартир вернуть аванс.  Доводы продавцов в суде сводятся к одному – авансовое соглашение это задаток. Покупатель отказался покупать квартиру, задаток не возвращается.

И здесь в полный рост встает вопрос доказывания: а какой договор заключен: об авансе или о задатке.

В пользу покупателя  – плательщика будет свидетельствовать правильно заключенный и исполненный договор. На стороне продавца – обязанность доказать суду, что имеет место задаток.

Многочисленная судебная практика по этому вопросу не однозначная. Суды больше поддерживают позицию покупателей.

Как выясняется, совсем не просто доказать, что внесенная плата это задаток, даже если  соблюдена установленная статьей 380 Гражданского кодекса РФ письменная форма.

Более того, существуют судебные решения в пользу покупателей, когда внесение аванса не подтверждалось  распиской продавца.

Продавцу квартиры следует помнить, что бремя доказывания наличия задатка лежит именно на нем в соответствии со статьей 380 кодекса. Пока не доказано обратное, переданные деньги считаются авансом, что делает существенно более сильной позицию покупателя.

По состоянию на 16.10.2021 года

Получите консультацию по телефону или заполните форму внизу страницы!

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/vozvrat-avansa/

Договор авансового платежа при покупке квартиры

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Предоплату по сделке купли продажи оформляют авансом или задатком. Правильно оформление предоплаты – обязательно, чтобы договоренности приобрели юридическую силу. Далее рассмотрим подробнее, как составить авансовое соглашение при покупке квартиры и передать по нему деньги, а также что делать, если сделку так и не заключили.

Как вообще оформляется аванс и зачем он нужен

Авансовое обязательство нужно для оформления предоплаты по договору купли-продажи квартиры. Соглашение вместе с распиской к нему – это доказательства передачи денег покупателем продавцу. После подписания этих документов стороны считаются связанными взаимными обязательствами, а у покупателя появляется право на судебную защиту, если сделка не состоится.

Стороны могут выбрать из трех вариантов, как прописать предоплату покупки в договоре:

  • Задаток. Наиболее защищенная и серьезная форма предоплаты. О том, что такое задаток, мы писали здесь.
  • Аванс. Подробнее разберем ниже.
  • Просто «предоплата». Если фигурирует слово «предоплата», то применяются авансовые правила.

При покупке квартиры авансовый контракт можно составить несколькими способами:

  • прописать авансовое условие в предварительном договоре купли продажи – более предпочтительный вариант, поскольку содержит сведения не только о правилах внесения аванса, но и основные условия купли продажи;
  • составить отдельное авансовое соглашение, которое содержит только правила внесения денег. Подойдет только при покупке квартиры с высоким уровнем доверия сторон.

Внимание! Авансовое соглашение на покупку квартиры обязательно дополняется распиской. Расписка удостоверяет сам факт передачи средств в качестве предоплаты.

Что прописать в тексте

Авансовый договор должен включать:

  • Дата и место заключения.
  • ФИО участников сделки. Обязательно указывайте продавцом и покупателем тех людей, которые будут подписывать основной договор.
  • Адрес жилого помещения.
  • Сумма аванса, указание на то, что он идет в счет полной оплаты по ДКП.
  • Указание на правовую природу – прописать, что это именно аванс, а не задаток.
  • Полная цена квартиры.
  • Дата или примерный срок заключения основного договора.
  • Порядок действий на случай незаключения основного договора.

Дополнительные условия о покупке включаются по усмотрению сторон. Бумагу подписывают продавец и покупатель собственноручно.

Скачать образец авансового соглашения

Ниже можно бесплатно скачать образцы авансового соглашения при покупке квартиры. Примеры содержат все необходимые условия.

Внимание! Приглашать свидетелей или удостоверять данные формы у нотариуса не нужно. Достаточно простых собственноручных подписей сторон.

Сумма аванса

Сумма аванса для покупки зависит от общей цены приобретения квартиры и усмотрения сторон. Это либо проценты от цены жилья (например, 5%), либо твердая сумма – например, 100 тысяч рублей. На законодательном уровне размер аванса не прописан.

Передаем деньги

После подписания авансового соглашения при покупке квартиры нужно правильно передать деньги. Сделать это можно любым способом, который удобен для сторон:

  • наличными под расписку;
  • безналичным переводом со счета на счет;
  • переводом с карты на карту, если банк допускает данную сумму;
  • через ячейку, если сумма аванса большая (также нужно оформить расписку).

При этом к соглашению нужно приложить доказательства передачи денег. Без расписки или банковской выписки соглашение останется только намерениями сторон, изложенными на бумаге.

Внимание! Иногда факт передачи денег по авансовому соглашению при покупке квартиры отражают прямо на договоре. На последней странице под подписями продавец своей рукой пишет фразу «денежные средства в размере ___ получил, претензий не имею, ФИО и подпись». Хоть это и распространенная практика, но она не защищает интересы покупателя, как расписка.

Срок внесения денег по соглашению определяется сторонами. Как правило, деньги передаются моментально или в пределах 10 рабочих дней с даты подписания договора. Однако если сделка сложная (например, альтернативная), то аванс может вноситься в пределах 1-2 месяцев, которые нужны для проверки документов на квартиру.

Составляем расписку к авансовому соглашению

Расписка необходима для удостоверения факта передачи денег продавцу. Составить ее нужно сразу же в момент оплаты. Расписку пишет продавец собственноручно, указывая в ней:

  • дату и место совершения, наименование «Расписка»;
  • ФИО участников сделки, паспорта, адреса;
  • сколько денег получил и по какому соглашению, в счет каких обязательств;
  • отсутствие претензий.

Расписывается собственноручно, подлинный экземпляр отдает покупателю, копию оставляет себе.

Скачать бесплатно бланки расписок можно ниже:

Подробнее о составлении расписок для разных случаев мы писали в этой статье.

Нужно ли регистрировать

Авансовое соглашение или предварительный договор с авансовым условием при покупке любой квартиры регистрировать в ЕГРН не требуется. В МФЦ нужно будет подать только основной договор со всеми документами, в том числе и платежными по внесению предоплаты. На основании ДКП будет зарегистрирован переход права на покупателя.

Расписку по внесению аванса при покупке нужно будет подать, чтобы регистратор видел, что жилье оплачено полностью. Если документа не будет, на квартиру автоматически наложат залог продавца.

Удостоверять у нотариуса такое соглашение тоже не требуется. По желанию стороны могут:

  • или удостоверить предварительную покупку по ПДКП с авансом;
  • или заверить подлинность подписи сторон на соглашении или расписке.

В первом случае нотариус будет проверять юридическую чистоту сделки. Это стоит дороже и длится дольше.

Во втором случае сразу же после заключения ПДКП поставит на договоре заверительную надпись, что документ подписан определенным лицом. Это убережет от аргументов в суде о том, что человек якобы «не подписывал договор». Таким способом можно воспользоваться, если цена сделки высокая.

Если сделка сорвется

Если основная сделка покупки не состоится, продавец обязан будет авансовую сумму покупателю независимо от того, по чьей вине не заключили контракт.

Некоторые недобросовестные продавцы включают в авансовое соглашение формулировки, которые ограничивают в правах покупателя, но при этом не ограничивают продавца.

В соответствии с ними продавец в случае срыва покупки квартиры по вине покупателя вправе удержать сумму у себя (как при задатке). При этом со стороны продавца подобных условий не устанавливается. Это полностью незаконно.

Поэтому даже если в договоре имеется такое условие, суд в случае спора не признает его действительным, а присудит вернуть деньги продавцу.

Если продавец не возвращает деньги по требованию покупателя, нужно обращаться в суд за принудительным взысканием. Ссылаться нужно на ст. ст. 429, 1102 ГК РФ о неосновательном обогащении. Дополнительно можно потребовать проценты за пользование авансом.

Бланк искового заявления о возврате аванса можно скачать здесь.

Составить соглашение о внесении авансовой предоплаты при покупке новой квартиры просто – достаточно скачать бланк с нашего сайта и вписать сведения о вашей сделке. Помните, что аванс не обеспечивает заключение сделки. Чтобы быть уверенным, что квартира не уйдет другому покупателю, нужно выбрать соглашение о задатке.

А о том, что такое предварительный договор купли продажи, читайте статью по этой ссылке.

Если у вас остались вопросы – задайте их нашему юристу в окно чата.

Если вам понравилась статья, поставьте лайк и сделайте репост. Мы будем благодарны!

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/avansovoe-soglashenie.html

Договора аванса и задатка при покупке квартиры

Продавая или покупая квартиру, стороны сделки все решения и действия закрепляют договорами. Составлять соглашение следует грамотно и профессионально, дабы в дальнейшем не было проблем из-за неправильно составленного документа.

В первую очередь, следует оформить договор аванса или задатка. Казалось бы, нет ничего проще, но в их функциях есть отличия, которые важно понимать как продавцу, так и покупателю.

Поэтому научимся различать эти понятия, чтобы быть защищёнными.

Аванс – это денежная предоплата, которая зачастую не превышает 10 % от стоимости квартиры.

Отметим, что чётко сформулированного понятия «аванс» в Кодексе РФ или в других документах нет. Для того чтобы его понимать необходимо изучить функции и механизмы аванса с юридической точки зрения. В свою очередь, понятие «задаток» имеет чёткое определение, которое прописано в Гражданском Кодексе РФ  (глава 23, ст. 380).

Задаток – денежная сумма, которая является доказательством заключённого договора и исполнения его условий.

Согласно вышеуказанной статье в ГК РФ, если есть сомнения относительно договора о задатке, тогда средства, переданные продавцу, будут считаться авансом.

В чем отличие задатка от аванса

Для того чтобы в дальнейшем не возникало проблем, следует научиться различать аванс и задаток. Рассмотрим подробней их главные отличия.

Как мы уже говорили точного определения, что такое аванс нет. Тем не менее есть регулированная система отношений, которая предполагает частичную и полную предоплату. В свою очередь, аванс не обязывает стороны исполнять требования к договору. Каждая сторона может без последствий для себя разорвать соглашение, а покупатель получает свой аванс обратно.

Источник: https://3dlipz.com/dogovor-avansovogo-platezha-pri-pokupke-kvartiry/

Предоплата при покупке квартиры

Законность договорной неустойки в авансовом соглашении при приобретении нежвижимости

Последнее обновление: 27.03.2021

Предоплата в сделке купли-продажи квартиры – это небольшая часть от ее стоимости, которую Покупатель передает Продавцу, подтверждая, таким образом, свое намерение купить у него эту квартиру.

На вторичном рынке, между физлицами деньги, обычно, передаются наличным путем, из рук в руки. А при покупке новостройки у Девелопера, деньги вносятся в кассу организации, либо переводятся безналичным путем на ее счет, в качестве первого (обеспечительного) платежа.

На первичном рынке вопросами внесения предоплаты при покупке квартиры (суммы, срока, условий передачи денег) полностью рулит Девелопер, и от Покупателя здесь мало что зависит. Поэтому ниже мы рассмотрим только тот случай, где Покупатель сам влияет на процесс внесения предоплаты и сам договаривается об ее условиях – то есть случай для вторичного рынка.

Предоплата за квартиру в сделках купли-продажи вносится на определенный срок, под договор (соглашение), и засчитывается в сумму будущих платежей по сделке. Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. агентство недвижимости, которое занимается продажей его квартиры. 

Предоплата при покупке квартирыможет вноситься в виде задатка или аванса. В чем разница этих двух вариантов? Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему? Об этом ниже.

Задаток при покупке квартиры

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

В случае же, если сделка не состоялась в указанный срок по вине Продавца, то он обязан вернуть сумму задатка Покупателю в двойном размере.

Таким образом, задаток несет в себе функцию реального обеспечения обязательств для обеих сторон. Сторона, виновная в срыве сделки, несет финансовую ответственность. 

Казалось бы, логика налицо, но именно из-за финансовой ответственности, соглашение о задатке при покупке квартиры используется редко.

В частности, агентства недвижимости, принимая предоплату за продаваемую квартиру, практически никогда не берут ее в форме задатка, и соответственно, не несут финансовой ответственности, если сделка сорвалась по вине их клиента – Продавца квартиры. 

Вообще, задаток – это регламентированное законом понятие. Его суть описана в ГК (ст. 380, 381 ГК РФ).

В отличие от задатка, четкого определения понятия «аванс» в ГК нет, но все же аванс там упоминается. Считается, что если при внесении предоплаты, стороны прямо не указали в договоре/соглашении, что это именно задаток, то закон трактует эту сумму как аванс (п.3, ст.380, ГК РФ).

Образец Договора задатка при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Аванс при покупке квартиры

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями.

В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е.

если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к.

здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно.

Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор аванса при покупке квартиры

На вторичном рынке Договор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки. 

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Желательно также указать в Договоре ключевые условия проведения сделки, как то – условия и место проведения взаиморасчетов (нал, безнал, и т.п.

), условия подписания Договора купли-продажи (нотариальный или в простой письменной форме), распределение расходов на сделку между сторонами, а также то, что сумма аванса входит в стоимость приобретаемой квартиры.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

Образец Договора аванса при покупке и продаже квартиры на «вторичке» – можно скачать здесь.

Договор задатка составляется аналогично, но в нем ясно указывается, что это именно задаток. Тогда к этому договору уже будут применяться положения указанных выше статей 380 и 381 ГК РФ (ответственность по задатку).

Можно ли вернуть аванс или задаток, если передумал покупать квартиру – см. в этой заметке.

Роль Договора об авансе может выполнять и Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП), заключаемый между физлицами на «вторичке» (не путать с ПДКП между дольщиком и Застройщиком).

По сути, это то же самое, что Договор об авансе, но акцент здесь делается на перечислении условий будущей сделки, в обеспечение которой вносится предварительный платеж (аванс). Такие ПДКП используют некоторые агентства недвижимости.

На первичном рынке вместо Договора об авансе Девелопер может использовать Договор о резервировании/бронировании квартиры, что сути такого соглашения тоже не меняет.

Отличием здесь является то, что при покупке новостройки, самого предмета, в счет оплаты которого вносится предоплата (т.е. квартиры), еще не существует.

Поэтому идентификация квартиры здесь происходит, как и в основном договоре с Девелопером, по данным проектной документации, а не реального почтового адреса.

В остальном все существенные условия Договора об авансе здесь также должны соблюдаться. 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки с квартирой – смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне). В частности, на соответствующих шагах рассказано, как действовать Покупателю квартиры при внесение аванса или задатка, и как действовать Продавцу при их получении.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/predoplata-za-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.