+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Простой договор мены земельных участков сельхоз назначения равноценные и равнозначные

Содержание

Простой договор мены земельных участков сельхоз назначения равноценные и равнозначные

Простой договор мены земельных участков сельхоз назначения равноценные и равнозначные

Правовое регулирование мены участков земли Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли.

Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору. Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.

), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов.
Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД.

В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Договор мены земельных участков: правила заключения

Важно

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков. Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Образец договора мены земельных участков

Особенности договора мены участков земли Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков.

Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью. Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю.

Правовые особенности договора мены земельных участков

В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение.

Формы договоров

При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи. 6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка.

Бланкер.ру

Стороны при заключении договора мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

По договору мены земельных участков обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества, и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.
Москва, ул.

Декабристов, дом 5, квартира 3, именуемый(ая) в дальнейшем Сторона-2, действующий(ая) от своего имени, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем: 1. Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 земельный участок площадью 1500 кв.м.

,с кадастровым номером 50:02:678564:002, на землях населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, сельское поселение Кумино, деревня Озерцо, а Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 земельный участок, 2000 кв.м.

, с кадастровым номером 50: 01: 123487: 123, на землях населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Талдомский район, сельское поселение Велинское, деревня Лужки, участок 2.

Договор мены земельных участков (с передаточным актом)

Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Источник: https://advokat-na-donu.ru/prostoj-dogovor-meny-zemelnyh-uchastkov-selhoz-naznacheniya-ravnotsennye-i-ravnoznachnye/

3. Договор мены земельного участка

И вновь мы приходим к выводу о том, что реализация этого договора оказывается практически невозможной, если один или оба публичных образования выразят желание выкупить участок.
Бланк документа «Договор мены земельными участками (образец)» относится к рубрике «Договор мены, обмена, бартера». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если в документах на обмен имущества не будет указываться стоимость обмениваемой недвижимости, то в таком случае это имущество будет автоматически восприниматься как равноценное, а всевозможные расходы, связанные с оформлением такой сделки, будет нести та сторона, которая изначально указывалась в соглашении в качестве распорядителя. И. О. полностью], проживающий(ая) по адресу: [полный адрес], паспорт серии [вписать нужное] N [вписать нужное], выдан [число, месяц, год] [наименование выдавшего органа], код подразделения [вписать нужное], именуемый(ая) в дальнейшем Сторона-1, действующий(ая) от своего имени, с одной стороны, и гражданин(ка) [Ф.

Стороны при заключении договора мены земельными участками должны предоставить друг другу всю имеющуюся у них информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Недействительными считаются следующие условия договора мены земельных участков:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2021 году. Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению.

В то же время изменения ЗК РФ в части обмена/изъятия земельных участков для публичных нужд нельзя назвать совершенными и бесспорными, в частности, по-прежнему, не дается определения понятию «государственные и муниципальные нужды», которое объединяя основания для изъятия, могло бы стать гарантом соблюдения баланса частных и публичных интересов.

Кроме того, все участки могут иметь свое целевое назначение и подразделяться на садовый, огородный и дачный земельный участок.

У нас на сайте каждый может бесплатно скачать образец интересующего договора или образца документа, база договоров пополняется регулярно. В нашей базе более 5000 договоров и документов различного характера. Если вами замечена неточность в любом договоре, либо невозможность функции “скачать” какого-либо договора, обратитесь по контактным данным. Приятного времяпровождения!

Суть договора мены заключается в том, что каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК). В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Следует согласиться с мнением Л.Е. Бандорина, который обратил внимание на то, что специальное законодательство (законодательство о градостроительной деятельностих [7]) разграничивает территории, где такая свобода выбора существует, а где — нет.

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Если законом или договором не предусмотрено иное право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами.

Собственник земли, будь то гражданин или юрлицо, может распоряжаться ее на свое усмотрение (в рамках законодательства, разумеется).

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и гр.

Несмотря на то, что органы государственной исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления обладают особыми полномочиями, заключая договоры мены земельного участка, они становятся сторонами договора.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны, и гр.

Общие положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков закреплены в Земельном кодексе РФ.

В настоящее время одним из важнейших направлений государственной политики в сфере создания условий устойчивого экономического развития Омской области является формирование государственной казны Омской области в целях ее дальнейшего эффективного использования.

Компенсации и прочая специфика

Стандартный договор обмена распространяется исключительно на равноценные участки, но при этом встречаются и такие ситуации, в которых владельцы проводят неравный обмен.

М., Заборских А. Ю. Мена земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения: экономико-правовые особенности и перспектива // Омский научный вестник. 2006.

В соответствии с действующим законодательством земельные участки относятся к категории недвижимого имущества, в связи с чем проведение каких-либо сделок с таким имуществом осуществляется на основании тех же законодательных условий, которые устанавливаются для проведения операций по обмену любого имущества.

Правовое регулирование мены участков земли Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

Особенности договора мены участков земли Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Договор куплипродажи земельного участка. Образец соглашения о разделе земельного участка между собственниками. Договор куплипродажи земельного участка Образец. Заключение договора дарения дома и земельного участка между родственниками, образец которого за 2021 год. Для проведения государственной регистрации договора куплипродажи, мены, дарения, ренты пожизненного.

Правила, регулирующие совершение договора мены и отличающие его прежде всего от договора купли-продажи, отражены в некоторых правовых нормах.

Есть особенности, касающиеся применения ответственности за изъятие имущества – земельного участка, полученного по договору мены (ст. 571 ГК).

По договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это положение применяется и к договору мены.

Вы можете в любой момент скачать ее себе в формате .doc, .rtf или .pdf, размер файла документа составляет 9,7 кб. г. _______________«_____» _______________ 2021 г.

Поскольку операция мена близка по своим характерным чертам к купле-продаже, на нее распространяются многие положения ГК, посвященные отчуждению имущества. Там, где суть этих двух процессов расходится, прибегают к ЗК РФ.

Если в документе не указаны особенности обмениваемых участков и их стоимость, то на основании действующего Гражданского кодекса такие участки считаются равноценными.

Для осуществления регистрации операции мены надела, как, собственно, и для купли-продажи, нужен такой пакет бумаг:

  • Заявления участников;
  • Паспорта или сведения о юрлице;
  • Доверенность (при наличии представителя);
  • Квитанция об уплате пошлины на регистрацию;
  • Кадастровая карта надела или наделов;
  • Собственно договор (3 оригинальных экземпляра);
  • Согласие супругов агентов, находящихся в браке;
  • Бумаги о праве собственности на объект сделки;
  • Согласие третьих лиц, связанных с участком (в случае, если вторая сторона согласна получить надел с обременением).

Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра. Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Возможность осуществления мены в РФ была закреплена еще в 1993 году Указом президента. Правовой основой этой процедуры являются ГК и ЗК.

Во втором пункте этого же Указа сказано, что физические и юридические лица, имеющие на правах собственности землю, вправе обменивать свою недвижимость на равноценное имущество целиком или частично.

Следовательно, такие варианты необходимо тщательно прорабатывать, поскольку в результате совершения подобной сделки не только возрастает благосостояние участвующих в ней сторон, ной имущество переходит в собственность того, кто его будет более эффективно использовать.

Регистрация договора мены в Росреестре является обязательным условием для признания мены действительной сделкой. Только после того, как данные о договоре будет внесены в Госреестр, участки переходят в собственность контрагентов.

Порядок обмена земельного участка урегулирован положениями части второй Гражданского кодекса РФ. В соответствии с Гражданским кодексом РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи Гражданского кодекса, регулирующие сделки купли-продажи.

Скачать образец договора мены земельных участков В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Обмениваемые земельные участки могут быть использованы, например, для формирования больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области, в целях создания на этих землях областных предприятий сельскохозяйственного профиля или для строительства тех же линейных сооружений при прохождении трассы через земли других собственников.

Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Источник: http://lotusroom-shop.ru/bankovskoe-pravo/5421-prostoy-dogovor-meny-zemelnykh-uchastkov-selkhoz-naznacheniya-ravnocennye-i-ravnoznachnye.html

Договор мены земельных участков: правила заключения

Простой договор мены земельных участков сельхоз назначения равноценные и равнозначные

Мена земельного участка на квартиру, дом, автомобиль или другой земельный участок является возмездной гражданской сделкой, по которой осуществляется взаимный переход прав собственности на имущественные объекты. Оба участника такой сделки одновременно выступают в роли продавца и покупателя, а переход прав на недвижимые объекты подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра.

Правила мены земельных участков

Возможность использовать земельный надел в качестве объекта возмездных и безвозмездных сделок регламентирована ГК РФ и ЗК РФ.

Распоряжаться землей может только собственник, временные землепользователи (например, арендаторы) такого права лишены.

Нужно учитывать, что любая сделка с земельными наделами подлежит обязательной регистрации в службе Росреестра, поскольку участки относятся к объектам недвижимости.

Ключевые характеристики мены земельных наделов заключаются в следующем:

  • в рамках указанной сделки происходит взаимный переход права собственности на объект мены;
  • земельные участки могут быть обменяны на аналогичные объекты, либо на иные имущественные активы (жилые и нежилые помещения, транспортные средства и т.д.);
  • договор мены может включать условие о выплате одной из сторон денежного вознаграждения, если обмениваемые объекты являются неравноценными по стоимости.

Для всех объектов договора мены стороны должны самостоятельно согласовать стоимостные характеристики. В отношении земельных наделов цена может устанавливаться исходя из показателя кадастровой стоимости или рыночных расценок на аналогичные объекты. Как правило, стоимость объекта или вещи, на которую обменивается земля, признается равноценной, что позволяет избежать доплаты по договору.

Земля может выступать предметом обмена вне зависимости от ее целевого назначения, указанного в правоустанавливающих документах. Для нового собственника сохраняется правовой режим разрешенного землепользования, а его изменение допускается только на основании решения властного органа. Также нужно учитывать следующие обязательные правила мены участков:

  • после регистрации перехода права собственности в службе Росреестра сохраняют свою силу обременения и ограничения, ранее установленные для участка (например, публичный или частный сервитут);
  • если на земле расположено строение или здание, оно подлежит одновременному отчуждению;
  • если обмену подлежит часть земельного надела (например, при долевой форме собственности), потребуется предварительного предложить ее другим собственникам.

Таким образом, мена земельных участков по своей форме аналогична гражданской сделке купли-продажи, поскольку переход права собственности происходит на возмездных условиях.

Порядок мены земельных участков

Поскольку земля относится к недвижимому имуществу, к форме договора ГК РФ предъявляет два требования – он должен быть составлен в виде письменного договора, после чего подлежит регистрации в службе Росреестра. Для обмена долей на участок законодательство предусматривает дополнительное условие – помимо обязательного уведомления других собственников, такие договоры должны удостоверяться через нотариальную контору.

После согласования существенных и дополнительных условий сделки, стороны должны оформить двусторонний договор. В его тексте должны быть указаны следующие пункты:

  • дата и место составления договора;
  • подробные сведения об участниках сделки – паспортные данные на физических лиц, официальные атрибуты предприятий;
  • предмет сделки – данные о земельном участке и объекту, которые обмениваются по договору;
  • сведения о наличии у сторон права собственности на объекты по договору;
  • стоимостные характеристики  каждого объекта сделки;
  • размер и порядок перечисления доплаты, если она является условием договора;
  • порядок фактической передачи объектов мены, а также регистрации прав на них у новых владельцев;
  • условия сохранения ограничений и обременений на объекты по договору мены.

Скачать образец договора мены земельных участков

В ряде случаев совершение мены будет невозможно без согласия лица, в пользу которого зарегистрировано обременение. Например, если на участок зарегистрирован залог в пользу кредитного учреждения, для мены нудно получить согласие банка или погасить обязательства по кредитному договору.

Порядок перехода прав на объекты по сделке может существенно различаться. Если участок обменивается на иное недвижимое имущество (квартиру, нежилое помещение и т.д.), регистрация в службе Росреестра будет проводиться одновременно для обоих объектов.

Если земля обменивается на транспортное средство, оно регистрируется в рамках самостоятельной процедуры через учреждения ГИБДД.

В случае если в обмен на участок передается движимое имущество, регистрационные действия проводятся только в отношении земли (для перехода прав на движимое имущество достаточно заключить акт приема-передачи).

Важное правило регламентировано статьей 568 ГК РФ – если контрагенты не согласовали в договоре стоимостные характеристики участков, они признаются равнозначными по цене. Это условие будет иметь существенное значение для расчета налоговых обязательств, которые возникают для каждой стороны после регистрации договора.

Нужно учитывать, что занижение стоимостных показателей в настоящее время не имеет юридического смысла. После подачи в ИФНС декларационных бланков, налоговые инспекторы обязаны провести камеральную проверку документов.

Если рыночная цена будет ниже кадастровой стоимости, для расчета налоговых обязательств будет использован второй показатель (при необходимости сумма налога будет доначислена).

Алгоритм действий для регистрации договора

Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:

  • заявление о проведении регистрационных действий;
  • общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
  • нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
  • договор мены и передаточные акты;
  • правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
  • межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
  • платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2021 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).

В зависимости от варианта обращения, регистрационные действия будут проведены за срок от 7 до 12 дней (при обращении через Многофункциональный центр регистрация займет на два дня дольше). После завершения регистрационного этапа, новый владелец земельного участка получит выписку из госреестра ЕГРН.

Регистрация договоров мены на долю участка возможна только после нотариального удостоверения сделки. Для этого правообладателю участка нужно соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. получить межевой план на долю через кадастрового инженера;
  2. направить другим собственникам уведомление о заключении договора мены с предложением выкупить долю на преимущественном праве;
  3. если в течение месяца на указанное предложение не последовало согласия, либо был получен отказ, договор представляется в нотариальную контору для удостоверения.

После удостоверительной отметки нотариуса дальнейшие регистрационные действия в Росреестре будут проходить по общим правилам.

Налоговые обязательства по договору мены

Каждый из участников договора мены одновременно выступает продавцом и покупателем по сделке. Следовательно, на них распространяются общие требования о налогообложении. Если предметом мены выступал земельный участок и иной объект недвижимости, налоговые обязательства будут иметь следующие нюансы:

  1. доход, полученный при обмене, будет облагаться по ставке 13%;
  2. для расчета налоговых обязательств учитывает стоимость участка, указанная в договоре, либо кадастровая стоимость;
  3. если период владения участком превышает три года, обязанность по уплате налога не возникает;
  4. при сроке владения менее трех лет можно воспользоваться имущественным вычетом в сумме один миллион рублей, либо вычесть из налогооблагаемой базы стоимость расходов на приобретение земли.

Приобретатель земельного участка также может воспользоваться налоговыми преференциями.

Налогооблагаемая база может быть уменьшена на два миллиона рублей, указанный налоговый вычет должен быть рассчитан приобретателем самостоятельно путем подачи в ИФНС декларационного бланка по форме 3-НДФЛ. Указанный вычет осуществляется за счет суммы НДФЛ, удержанной с приобретателя за предыдущие отчетные периоды.

Указанные налоговые льготы распространяются на участников договора мены вне зависимости от правового статуса объектов. В частности, если владелец автомобиля обменял его на земельный надел, он сможет получить налоговый вычет исходя из стоимости участка, определенного в условиях договора.

С момента перехода прав на нового собственника, у него возникает обязанность уплачивать земельный налог. Ставки земельного налога утверждаются местными органами власти и рассчитываются исходя из показателя кадастровой стоимости участка.

Источник: https://law03.ru/land/article/dogovor-meny-zemelnyx-uchastkov

Особенности обмена земельных участков

Простой договор мены земельных участков сельхоз назначения равноценные и равнозначные

Наиболее распространенный способ передачи в собственность земельного права – это заключение договора купли-продажи. Но права граждан на обмен земельного участка никто не отменял. А он осуществляется посредством договора мены.

Законодательство об обмене земель

Земельный участок согласно ГК РФ (ст. 130) – это недвижимое имущество.

А из этого следует, что сделки по обмену совершаются с применением общих гражданско-правовых норм, регулирующих действия, производимые с недвижимостью, включая обмен имущества.

А координируются они положениями Земельного (ЗК) и Гражданского (ГК) кодексов Российской Федерации. Есть еще и соответствующий президентский Указ №1767 от 27.10.1993 года, узаконивший:

  • право любого как юридического лица, так и физического, у которого во владении имеется надел земли, целиком или частично обменивать его, причем объекты мены могут быть неравноценными;
  • обязательную передачу прав собственности после того, как сделка состоялась и была зарегистрирована.

Законодатель установил, что продавцом своего земельного участка признается каждая из сторон подобного соглашения, а, принимая в процессе обмена другой надел, они становятся одновременно еще и покупателями. Но, прежде всего, они должны быть собственниками подлежащих мене земель.

Подобные сделки во многом схожи с правилами сделки по купле-продаже, но имеют и некоторые тонкости в их правовом регулировании, отличающие одну от другой.

Договор мены также может содержать указания на цену участков или распределение между сторонами расходов, а может не иметь их.

И тогда землевладения, что подлежат обмену, законом признаются равноценными, а сторона, выполняющая свои условия по договору, и будет нести соответствующие расходы.

Правила мены

Земля, что находится в собственности гражданина или юридического лица, всегда может стать объектом возмездной сделки. Более того, оба кодекса РФ (ГК и ЗК) предоставляют возможность совершить подобный акт на безвозмездной основе. У того, кто пользуется наделом не постоянно, как, например, арендаторов, подобных возможностей нет.

А тот факт, что надел земли отнесен законодателем к объектам собственности, вынуждает владельца его обязательно проходить процедуру регистрации в отделении Росреестра.

Саму мену характеризуют следующие ключевые признаки:

  • участники подобной сделки взаимно передают от одного ко второму права собственности на обмениваемые ими объекты;
  • совсем необязательно менять надел на аналогичный имущественный актив, допускается выставление в качестве предмета мены жилого (квартиры или дома) или нежилого помещения, любого транспорта и др.;
  • важным условием контракта является требование выплаты денежной компенсации от той из участниц соглашения, чье имущество оказалось по стоимости дешевле.

Земельный участок становится предметом договора мены независимо от назначения. На нем могут строиться любые жилые здания или нежилые постройки, он может иметь сельскохозяйственное назначение.

Земли сельхозназначения — территории, что расположены вне населенных пунктов.

Новый собственник не вправе без особого разрешения органа местной власти изменить правовой режим землепользования, что указан в правоустанавливающем документе.

Придется также учесть, что:

  • право собственности, зарегистрированное на нового владельца не отменяет ранее установленных обременений и ограничений типа ренты, частного или публичного сервитута;
  • одновременно с землей отчуждается и любое строение, расположенное на ней;
  • если надел в долевой собственности, а обменивается лишь часть, первым делом предложение должно быть сделано другим дольщикам.

Обмен участка – собственности государственного или муниципального органа на частное владение, как утверждает ЗК РФ (ст. 39.21), возможен, если земли, что в собственности у гражданина или организации:

  • изымаются на нужды госоргана или муниципалитета;
  • предназначаются под объект социальной или транспортной инфраструктуры.

Именно то обстоятельство, что права собственности в процессе выполнения условий договора мены переходят на условиях возмездности, сделка эта по форме схожа с куплей-продажей.

Порядок обмена земли

Два основных требования предъявляются ГК РФ к форме такого договора:

  • он должен быть письменным;
  • его следует зарегистрировать в Росреестре.

Когда обмену подлежит лишь какая-то доля, мало уведомить всех остальных собственников. Должно быть соблюдено еще одно условие – удостоверение подобного документа должно происходить у нотариуса. Без этого процедура регистрации договора становится невозможной.

Алгоритм действий

Оформлению двустороннего договора должно предшествовать согласование сторонами условий будущей сделки. А сам документ должен содержать:

  • сведения о каждом участнике сделки (для физ. лиц это данные паспорта, для юридических – реквизиты;
  • предмет сделки – информация об участке земли и том объекте, на который его меняют;
  • сведения о документах, подтверждающих права собственности каждой из сторон на свой объект мены;
  • стоимостные параметры объектов;
  • суммы доплат, а также порядок их возмещения, если таково условие соглашения;
  • схема передачи имущества и последующей регистрации прав на него новыми владельцами;
  • условия, связанные с ограничениями и обременениями.

К соглашению, как правило, прилагают планы участков, оценки стоимости самих наделов и строений, расположенных на их территориях, а при необходимости и копии договоров аренды, обременения залогами.

Может оказаться, что совершить сделку невозможно, если лицо, в чью пользу обременение было зарегистрировано, не дало на то своего согласия. Таким лицом может стать банк, в котором у землевладельца взят кредит под залог имущества, на момент совершения мены не погашенный.

К тому же порядок, в каком права на объекты переходят по сделке от одного собственника к другому, может различаться и весьма существенно. Если земельный надел меняется на:

  • другую недвижимость – регистрируются объекты одновременно;
  • автотранспортное средство – оформляется в ГИБДД;
  • движимое имущество – права на него переходят после подписания обеими сторонами акта приема-передачи, но только в отношении земель выполняются регистрационные действия.

Но когда не весь участок подлежит обмену, а всего лишь его маленькая часть, владелец должен позаботиться заранее, чтобы:

  • на руки получить план межевания земли;
  • уведомить остальных собственников о заключении договора, и что они могут воспользоваться преимущественным правом и выкупить эту долю;
  • ждать ответа на протяжении месяца.

А вот когда ответа не последовало, что может означать только отказ от приобретения предложенной части участка, договор мены можно представить нотариусу для удостоверения. Получив отметку в нотариальной конторе, дальнейшие действия производить по общей схеме.

Требуемые документы

Чтобы официально на законных основаниях стать собственником земельного надела, полученного по договору мены, права на него необходимо зарегистрировать в отделении Росреестра. Это можно сделать и в МФЦ своего района.

При себе иметь комплект документов, по которым впоследствии можно будет восстановить историю участка или иной недвижимости, ставшей предметом мены.

Иногда, чтобы получить их, приходится обращаться в самые разные инстанции: управления садоводческих товариществ, архивы муниципальных образований и т. п.

Полный перечень документов, обязательных для оформления сделки, установлен ЗК РФ:

  • паспорта участников сделки (или учредительные документы для организации);

Важно! Если любая из сторон действует через представителя, необходима нотариальная доверенность.

  • договор мены и все передаточные акты;
  • технические документы (справка о постройках из БТИ, межевая схема, кадастровый паспорт участка);
  • информация о задолженностях и обременениях или их отсутствии;
  • правоустанавливающая документация на землю и другое обмениваемое имущество;
  • оценочный акт (если необходим);
  • разрешение на обмен от супруга(ги), если участок в совместной собственности;
  • подтверждение уплаты госпошлины.

Важно! Физическое лицо должно заплатить 2 тыс. рублей, юридическое – 22.

Придется еще заполнить заявление (образец можно найти в Интернете) на регистрацию права собственности.

Сотрудникам Росреестра на производство регистрационных действий понадобится 7–12 дней, на оформление через МФЦ уйдет на пару дней дольше.

А затем новый собственник земельного надела получит на руки выписку из ЕГРН.

Как муниципальная земля обменивается частную?

Подобный обмен реализуется в особом порядке:

  • обе стороны занимаются сбором требуемых бумаг;
  • заключается соглашение;

Важно! Постройки на частной земле администрации местного самоуправления не передаются.

  • проводится оценка строений на участке уполномоченным органом;
  • договорные отношения оформляются в письменной форме;
  • после регистрации документа в Росреестре передаточным актом подтверждается факт произведенного обмена; с его подписанием сделка по обмену будет завершена, а распорядители во владение получают участки друг друга.

По времени такая сделка займет до двух месяцев. Это надо учитывать.

Особенности обмена земель

Договор мены земельных участков – это, прежде всего, сделка. А сама мена, по сути – это та же купля-продажа, когда каждая из сторон – одновременно и покупатель, и продавец, а платой служит недвижимое (иногда движимое) имущество. Об этом говорилось выше. А порядок действий, когда меняются равноценные и неравноценные объекты различается:

  1. Участки равноценные. В одном из пунктов договора предусмотреть конкретного участника соглашения, который как раз и займется документальной стороной дела и улаживанием формальностей, а значит и понесет расходы.
  2. Участки неравноценные. Обязательно должна быть выполнена независимая рыночная оценка цены на землю, подлежащую обмену, а заключенная договоренность содержит указание на стоимость участков и размер доплаты тем участником сделки, который обменивает объект, стоимостью ниже, а также сроки и порядок их внесения. Один из участков арестован или отнесен к объектам, оборотопользование которых на момент сделки ограниченно.
  3. Мена невозможна. Если в отношении обмениваемого объекта ведется земельный спор или установлен сервитут, или участок находится под залогом, возможно, в аренде, информация о том должна быть донесена до всех участников сделки. Последствия могут быть весьма неприятными – противная сторона считается обманутой и вправе требовать вернуть собственность и даже выплаты компенсации.

Когда одно землевладение планируется обменять на другое или недвижимое имущество иного рода, следует знать следующее:

  1. Если в заключенном соглашении не указывается стоимость, объекты мены автоматически признаются равноценными. А затраты, что будут понесены на документальное оформление этого процесса, предопределяются самим документом.
  2. Если обмениваемые товары не признаются равными по цене, то одному из участников договорных отношений, предлагающему для мены объект с меньшей стоимостью, придется возместить разницу цен, а порядок передачи денежных средств оговаривается в соглашении (что может быть исполнено до того, как товар оказывается переданным, после передачи или в другом порядке).
  3. Если не совпадают сроки, в которые должны быть переданы объекты, и договор не содержит на то указания, руководством к действию служат правила о встречном исполнении обязательств, изложенные в ГК РФ (ст. 328).
  4. Если ни соглашение, ни закон не предусматривают никаких особенных условий, приобретатели получают права владения одномоментно, как только выполнены обязательства.
  5. Если обмениваемый товар по любому основанию изымается у покупателя, он вправе настаивать на возврате своей собственности и возмещении убытков другим участником сделки.

Налоговые обязательства

И покупатель, и продавец (а именно таковыми признаются участники сделки мены) непременно должны знать обо всех требованиях, которые могут к ним предъявить налоговые органы.

Когда объектом обмена стал земельный надел или другое имущество, движимое и недвижимое:

  • и в результате сделки одна из сторон получила доход, ставка налога 13%;
  • при определении размера налоговых обязательств в расчет берется кадастровая стоимость земли или та, что названа в соглашении;
  • земля находится во владении более 3-х лет, налог не уплачивается, если меньше – можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение или применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей.

И в данном случае не имеет значения, в каком правовом статусе находятся земли. К примеру, если на земельный надел обменян на транспортное средство, то при расчете налогового вычета будет использована стоимость земли, определенная положениями договора.

Прежде чем подать объявление об обмене земельного участка и заняться, собственно, сделкой, не помешает в подробностях изучить все особенности и подводные камни, которые могут таиться при заключении подобного договора.

Особенности обмена земельных участков Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/obmen.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.