+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Содержание

Как продать долю в доме?

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

  1. Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
  2. Согласие.
  3. Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

  • предложить выкуп доли другим дольщикам;
  • дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
  • продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
  • выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

  1. Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
  2. Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
  3. Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
  4. Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
  5. Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
  6. Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.

Документы

Для проведения подобной операции требуется следующий пакет документации:

  • паспорт;
  • документы, подтверждающие ваши права на дом и земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о дарении или наследовании, договор о приватизации и т.д.);
  • выписка из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой фиксируется информации о движении жильцов (прописка, снятие с учета);
  • письменное согласие другого супруга, если доля дома является совместно нажитым имуществом;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей;
  • копии извещений о вручении уведомлений остальным дольщикам или их отказ в получении;
  • разрешение от соцопеки, если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок.

Перечень документов может различаться в разных регионах страны.

Сроки

Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

  1. Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
  2. Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

Стоимость

При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

Возможные затраты:

  • 0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
  • 1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
  • 2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
  • 2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
  • 350 руб. – за переоформление документации на землю.

За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

Как продать долю в доме без согласия других собственников

Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

  1. Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
  2. Выжидается срок получения ответа.
  3. По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
  4. Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
  5. В банке арендуется ячейка.
  6. Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
  7. Регистрируется право собственности покупателя.
  8. Продавец осуществляет расчет через банк.
  9. Покупатель получает долю в доме и землю.

Как разделить на доли в натуре

В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

Продать отделенную долю в доме в 2021 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

  1. Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
  2. В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

  • 1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
  • 2-3 месяца – при выделении доли через суд;
  • 6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

Основные нюансы продажи доли дома

«Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

Основные правила продажи доли:

  1. Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
  2. Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
  3. Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
  4. Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
  5. Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.

В завершении

Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

Источник: http://expert-home.net/kak-prodat-dolyu-v-dome/

Продажа доли в квартире без согласия других собственников: можно ли, образцы 2021 г., как правильно

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Последние изменения: Май 2021

Самыми проблемными для владельцев являются те квартиры, которые одновременно принадлежат нескольким лицам в определенных частях.

Безусловно, такие сделки привлекательны и позволяют за небольшую сумму, по сравнению с полной стоимостью квартиры, приобрести на законных основаниях собственную жилплощадь и прописку.

Но вместе с выгодной ценой возникают и некоторые трудности – ведь продать долю в квартире без согласия собственников весьма затруднительно и требует знаний и строгого соблюдения норм, регламентируемых Гражданским кодексом РФ.

Долевая собственность: основные понятия

Основное понятие долевой собственности определяется в статье 244 ГК РФ и подразумевает под собой, что любое имущество может принадлежать в общей собственности двум и более лицам.

Разделение на доли может быть осуществлено не иначе как в приватизированной квартире.

Доля каждого собственника в квартире рассчитывается в процентном отношении ко всей ее площади.

Самым распространенным считается деление в равных долях (п.1 ст.245 ГК РФ). Поэтому, чем больше собственников, тем меньше доля каждого из них. Иногда возникают случаи, когда размер долей варьируется в зависимости от различных обстоятельств, например, от вклада непосредственного участника в имущество (п.2 ст. 245 ГК РФ).

Деление может происходить по согласию сторон, или при не достижении такового в судебном порядке. Суд же может в будущем пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев, состав семьи, которого увеличится в связи с женитьбой и рождением ребенка.

Физическая и юридическая доля

Когда под имуществом подразумевается квартира, то чаще всего деление права собственности проводится не в физическом, а в юридическом смысле. Это происходит по причине того, что зачастую разделить квартиру в натуре не представляется возможным, в частности, если квартира однокомнатная.

Юридическое деление означает, что законом не закрепляется, какой именно конкретной частью квартиры владеет один из собственников. Такой принцип распространяется, как на жилые, так и подсобные помещения: сан. узел, кухню, коридоры и прихожую.

Обязанности долевых собственников

 

Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.

К таким обязательствам относятся:

  •  выплаты за коммунальные услуги;
  •  налоговые платежи;
  •  затраты по ремонту квартиры.

Обязанности разделяются между всеми собственниками соразмерно их долей.

Распоряжение собственника своей долей

Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.

Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.

Но такая беспрепятственная реализация своих прав владельцем ограничивается в случае наличия других собственников жилья. Так как распоряжение имуществом в данной ситуации должно быть достигнуто путем взаимной договоренности участников правоотношений (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Статьей 250 ГК РФ (п.1) регламентируется абсолютное право при продаже одним из владельцев доли на ее покупку другими собственниками.

Данная же статья (п. 2) определяет необходимые действия, которые владелец доли обязан выполнить при ее продаже:

  • Владелец обязан направить всем собственникам письменное извещение о предстоящей продаже квартиры с указанием цены доли и прочих условий. Стоимость и условия купли-продажи доли квартиры должны быть равнозначными, как для собственников, так и для сторонних покупателей.
  • На приобретение или отказ от него остальным владельцам отводится один месяц, по истечении которого, в случае отсутствия заинтересованности кого-либо из собственников, доля может быть продана постороннему покупателю.

Если владелец одной из долей осуществил продажу с нарушением установленного законодательством порядка, то другие собственники вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском.

Когда доля передается другому лицу посредством дарения, то есть безвозмездно, то нормы статьи 250 ГК РФ не распространяются на такие случаи.

Препятствия со стороны собственников: возможные решения

Следует выделить следующие препятствия, из-за которых продажа доли может быть затруднена:

  • не удалось достигнуть взаимной договоренности со всеми собственниками. По той или иной причине они не воспользовались и не отказались от преимущества в приобретении доли. Часто встречаются примеры, когда владельцы, заведомо не желая одобрять сделку, всячески уклоняются от ознакомления с извещением. Можно ли в таком случае осуществить продажу? Для того чтобы избежать неправомерных действий со стороны других собственников, предложение о предстоящей сделке следует направлять почтой с уведомлением. Отказ от принятия такого письма будет зафиксирован сотрудником почтовый службы и будет достаточным подтверждением о соблюдении владельцем, реализующим имущество, преимущественных прав других собственников.
  • предоставление ложного согласия на приобретение доли и возникающие в связи с тем искусственное затягивание процедуры продажи. Необходимо зафиксировать документально акцепт на покупку.
  • неизвестно фактическое место проживания владельца и возникающая невозможность уведомить его: извещения приходят отправителю с пометкой «адресат не проживает по указанному адресу». Действия, требуемые от продавца доли – это подтвердить, что по последнему известному адресу проживания было направленно письменное сообщение о продаже, а также предоставить доказательства в виде справки из адресного бюро, либо администрации о невозможности определить местонахождение второго собственника.

Отказ от преимущественного права владельцами долей квартиры обязательно должен быть представлен в письменной форме и оформлен нотариально.

Чтобы осуществить отказ необходимо с соседями по жилплощади согласовать удобное для них время похода к нотариусу. За документальное оформление отказа взимается плата, оплачиваемая обычно владельцем, который реализует свою долю.

Самым оптимальным и вместе с тем дорогостоящим способом оповещения собственников, не желающих самостоятельно посетить нотариуса и приобрести долю, является отправка уведомлений самим нотариусом.

Одной из возможных причин признания в будущем недействительности сделки, может стать неправильное оформление извещения.

Что должно включать в себя извещение

Согласно законодательным нормам извещение в обязательном порядке должно содержать в себе:

  •  оферту (предложение);
  •  стоимость предложения в рублях;
  •  реквизиты, включая адрес местонахождения недвижимости;
  •  размер продаваемой доли.

Один из собственников доли несовершеннолетний

Значительно осложняют сделки купли продажи долей, если одним из собственников жилья является несовершеннолетний гражданин.

Решающим здесь будет решение органов опеки, которые в большинстве случаев признают, что продажа одной из долей может ущемить права ребенка и тем самым отказывают в осуществлении продажи.

Обходные схемы и притворные сделки

Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.

К притворным сделкам относятся:

  • Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.

Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).

  • Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.

Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.

  • Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.

Существует схема, по которой, воспользовавшись нормами статьи 252 ГК РФ, собственник вправе потребовать денежную компенсацию, в случае невозможности выдела ему доли из-за ее ничтожного размера.

В стремлении как можно скорее совершить сделку купли-продажи своей доли некоторые участники, прибегают к нечестным, а главное противозаконным методам. Нарушение закона может привести к неприятным правовым последствиям.

Чтобы избежать подобного, лучше соблюдать действующее законодательство, обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и доказать свое право на продажу доли.

Так же рекомендуем посмотреть видео, в котором адвокат объясняет: как осуществляется продажа доли в квартире без согласия других собственников.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodat-dolyu-v-kvartire-bez-soglasiya-sobstvennikov/

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

Правовой статус долевой собственности на квартиру

Долевая собственность на жилые помещения может устанавливаться в результате совершения возмездных или безвозмездных сделок, в которых было несколько приобретателей. При этом сами граждане выбирают данную форму владения, при которой устанавливаются конкретные доли в праве на объект.

По общему правилу, распоряжение любой собственностью осуществляется по собственному усмотрению граждан. В отношении пользования и распоряжения при долевой форме собственности существуют определенные ограничения:

  1. обладание долей дает равные права на пользование общим имуществом жилого помещения;
  2. владение долей не должно нарушать права остальных собственников;
  3. распоряжение долей по возмездным сделкам требует получения предварительного уведомления остальных дольщиков.

Данные ограничения не лишают собственника доли самостоятельно искать покупатели и определять с ним все существенные условия сделки. Более того, договоренности контрагентов будут являться основанием для начала процедуры согласования продажи доли с остальными собственниками.

Процедура продажи доли без согласия других собственников

Право на продажу доли собственник реализует путем самостоятельного поиска потенциального покупателя. Так как происходит отчуждение не целого объекта, поиск может представлять проблему. Если возможный контрагент найден, сторонам необходимо прийти к договоренности по следующим условиям:

  1. предмет сделки – указание номинального размера доли, подлежащей отчуждению, а также детальное описание объекта недвижимости;
  2. цена договора – согласованная сторонами сумма, которую продавец получит за продажу доли;
  3. иные условия сделки, которые представляют важность для сторон.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.

После согласования условий будущей сделки у продавца возникает обязанность уведомить остальных собственников о продаже. Именно на этом этапе может быть выражен официальный отказ других собственников на продажу доли.

Уведомление других собственников о предстоящей сделке

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Юридические последствия направления собственникам уведомления о продаже заключаются в следующих вариантах развития событий:

  1. у дольщиков, получивших такой документ, есть один месяц на использование права преимущественного приобретения доли на аналогичных условиях;
  2. если другие собственники не согласны приобрести предложенную долю, либо уклонились от дачи ответа, по истечении месяца сделка может состояться даже без их согласия;
  3. если дольщики воспользовались правом преимущественной покупки, они имеют право потребовать оформить сделку именно с ними на тех же условиях, что были указаны в уведомлении.

Таким образом, от этапа направления и рассмотрения письменного уведомления будет зависеть не возможность совершения сделки, а состав покупателей.

Уведомление оформляется в письменной форме, так как в случае возможного спора его придется использовать как доказательство в суде. В его содержание необходимо включить следующие пункты:

  • описание условий продажи доли, которые были предварительно согласованы со сторонним покупателем;
  • указание на цену, по которой продается доля;
  • предложение другим собственникам воспользоваться преимущественным правом на покупку, либо заявить об отказе от такого права.

Обратите внимание! В тексте документа не нужно указывать данные покупателя доли, так как для рассмотрения уведомления этот факт не имеет юридического значения.

Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)

Продавец доли может установить в уведомлении срок для принятия решения больше месяца, закон это не запрещает. Если такой срок не указан, применяется стандартное правило о 30 днях на рассмотрения предложений.

Дольщики имеют право сразу заявить об отказе от преимущественного права выкупа доли и оформить отказ в виде письменного документа. Если такое решение высказали все собственники, ждать истечения месячного срока не нужно.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников, если они так и не ответили продавцу?

Если после получения уведомления никто из собственников не выразил своего мнения, ровно через месяц у продавца появляется законное основание реализовать сделку и передать право собственности на долю покупателю.

В случае если другие владельцы объекта решили воспользоваться правом преимущественного выкупа, дальнейшее совершение сделки может обсуждаться только с ними.

Порядок совершения сделки с участием других собственников

При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.

Такое решение влечет следующие правовые последствия:

  1. решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
  2. принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
  3. продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.

Для продолжения сделки может использоваться ранее представленный проект договора, в нем подлежит замене только сторона покупателя. Все остальные условия документа должны остаться неизменными. Если после направления уведомления продавец изменит условия договора (в том числе, в сторону увеличения цены), после регистрации сделки она может быть оспорена по иску других собственников.

У остальных собственников нет иных способов воспрепятствовать продаже доли сторонним гражданам. Они должны смириться с появлением нового владельца, либо выступить покупателем доли.

Нотариальное удостоверение договора

Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Для совершения нотариальных действий необходимо представить следующие документы:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • договор купли-продажи;
  • выписки из ЕГРН в отношении целого объекта, а также в отношении собственника каждой доли;
  • уведомление о совершении сделки, направленное продавцом в адрес остальных дольщиков;
  • ответ на уведомление (если он был оформлен в письменной форме).

После проверки представленных документов и соблюдения требований закона, нотариус заносит сведения о факте удостоверения договора в нотариальный реестр и делает отметку на бланке договоре. После этого у сторон появляется право на обращение за регистрацией перехода доли.

Государственная регистрация перехода права собственности на долю

После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:

  • через Многофункциональный центр;
  • напрямую в территориальное учреждение Росреестра.

Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).

Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.

После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:

  • зарегистрированный договор купли-продажи доли;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРН.

С момента внесения в ЕГРН сведений о совершенной сделке, у покупателя возникает право собственности на долю.

Если покупателем все-таки выступил сторонний гражданин, другие собственники не вправе препятствовать ему в пользовании своей долей квартиры. В случае возникновения спора относительно порядка использования общего имущества квартиры, он может быть рассмотрен в судебном порядке.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-doli-v-kvartire-bez-soglasiya-drugix-sobstvennikov

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Продажа доли в квартире в обход других дольщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Продажа доли в квартире в обход других дольщиков». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Очень часто после продажи доли в приватизированной квартире без согласия возможны негативные последствия — микродолями интересуются иногородние лица, которым требуется прописка или рейдеры, которые используют такой путь для полного захвата квартиры. После получения части они вселяются, и новые соседи всячески досаждают владельцам, побуждая их продать часть недвижимости за бесценок.

У вас возникла ситуация, когда вы не желаете больше проживать в квартире, часть которой принадлежит вам по закону. Причиной этому может быть развод, асоциальное поведение одного из жильцов или банальный переезд.Продажа всей квартиры одним из дольщиков исключена, так как на реализацию недвижимости нужно согласие всех участников.

Родственник продает долю в общей квартире. Что делать?

В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры.
Нотариусу для оформления сделки необходимо будет представить доказательства направления вами совладельцу квартиры предложения о продаже доли, в противном случае, нотариус откажется от удостоверения договора купли-продажи доли.

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2021 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определить границы доли в конкретной квартире можно только выделив ее в натуре. То есть право общей долевой собственности прекращается. Есть несколько способов выделить доли в натуре.
О материнском капитале в 2021 году В 2021 году сумма для материнского капитала составит 453 тысячи рублей.

Мы выяснили, что продажа всей квартиры невозможна, если кто-то против реализации. Принуждать к продаже доли противозаконно – это может стать основанием к признанию продажи недействительной. Есть два законных способа решить эту сложную ситуацию.

В пункте 2 статьи 250 ГК указано, что при наличии письменного отказа всех собственников до истечения месячного срока, доля в квартире может быть продана раньше.

Итак, вы — собственник доли в праве собственности на квартиру. Имеются другие сособственники долей, с которыми у вас по различным причинам отношения не сложились. Уговорить их расстаться с долей не удалось, оснований для прекращения права собственности нет, остается только вариант принудительного выкупа малозначительной доли.

Как продать долю в квартире другому собственнику

При этом надо понимать, что выделить долю в натуре можно только тогда, когда отсутствует несоразмерный ущерб имуществу. Это значит, что когда площади комнат в спорной квартире позволят выделить каждому собственнику изолированное жилое помещение с подсобными помещениями (кухней, санузлом) и отдельным входом.

Рассмотрим подробнее, как продать долю в недвижимости. Владельцы квартиры могут определить долю, которая принадлежит им, в договоре, составленном и заверенном у нотариуса.

Если такое соглашение есть, на его основании каждый супруг может распоряжаться своей долей. В этом случае при продаже уже не нужно получать согласие второго супруга.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников требует точного соблюдения требований, установленных в Гражданском кодексе РФ. Более того, при определенных условиях продавцу придется оформлять отчуждение доли именно в пользу других владельцев жилья. В представленном материале можно узнать основания и порядок продажи доли при отсутствии согласия других собственников.

При оформлении проекта договора нет необходимости привлекать к этому процессу остальных владельцев долей. Договоренности сторон необходимо оформить в виде проекта договора.
Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

Вариант №2 послать уведомление через нотариуса, если ответ не будет получен в течение 30 дней — выставлять свою долю в продажу.

Спасибо за вопрос!) Ключевое слово в вашем рассказе «договориться с ней бесполезно». Этим все и сказано. Вопрос решаться не будет. Вам необходимо договариваться, по-хорошему, либо иначе — это ваше решение.

Алгоритм: как продать долю в квартире без согласия сособственников

Обменять можно, по договору обмена и лучше, чтобы его составил грамотный юрист (а не просто юрист). Что касается несогласия одного из собственников, то эта задача решается только между вами, путем переговоров. Либо вы оформляете «обмен» через куплю-продажу — продаете свои доли в квартире тому, кто продает вам дом. Но при этом не забудьте: 1. Оповестить несогласного о продаже долей 2.

Например, недобросовестные покупатели широко применяли практику покупки доли без фактического уведомления остальных дольщиков.

Это породило ряд преступлений: без ведома дольщиков или при фиктивном оформлении уведомлений о продаже в квартиру заселяли нового собственника.

Он делал жизнь оставшихся жильцов невыносимой, вынуждая тем самым продавать доли в квартирах по существенно заниженным ценам.

Вы можете договориться с другими собственниками или решать споры в суде. После выделения долей, квартира становится коммунальной, и вы просто продаёте свою комнату.

Доля в квартире — это часто очень проблемное имущество, особенно если у вас испорчены отношения с другими сособственниками.

После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех дольщиков. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

Итак, если доля квартиры принадлежит не вам, вы не сможете запретить своему сособственику ее продажу. Однако закон все же защищает и ваши права: у вас есть преимущественное право покупки. Что дает сособственнику преимущественное право покупки?

Суд учитывает, имеется ли в квартире такая комната, которая примерно соответствует количеству квадратных метров, приходящихся на долю собственника.
Остальным такая продажа ничего хорошего не сулит.

Что можно сделать, чтобы не допустить превращения квартиры в коммуналку? Недавно в московском районе Перово конфликт между жителями коммунальной квартиры закончился убийством. Предшествовала криминальному происшествию продажа доли.

Обычная двушка превратилась в коммуналку после того, как бывшие супруги развелись.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Все участники сделки приобрели большую правовую защищенность, а сама сделка стала более прозрачной.

Что делать с долей в случае конфликта собственников?
Главное, вовремя найти грамотного специалиста, желательно даже на стадии вступления в наследство.

Если родственники предпочитают здравому смыслу долгие судебные тяжбы или продают доли за бесценок, квартира может превратиться в «резиновую», где прописаны десятки человек.

Единственным препятствием со стороны совладельца квартиры в продаже вами вашей доли в квартире может являться реализация им своего преимущественного права на покупку вашей доли.

Режим долевой собственности предусматривает обязанность продавца доли уведомлять о будущей сделке остальных собственников. Без прохождения данной процедуры будет невозможно зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра.

Такое условие не имеет силы, если доля отчуждается по договору мены или дарения, или продается через публичные торги. В случае общей совместной собственности ситуация еще более неопределенная, так как доли совладельцев ни в каких документах четко не определены и согласно общим правилам считаются равными.

Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

Источник: https://omorashi.ru/trudovoe-pravo/10698-prodazha-doli-v-kvartire-v-obkhod-drugikh-dolshhikov.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.