+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Пример заполнения договора купли продажи квартиры

Содержание

Пример договора купли-продажи квартиры, порядок заполнения, возможные обременения, обращение к нотариусу, доверенность

Пример заполнения договора купли продажи квартиры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Примеры договора купли-продажи квартиры — формы и нюансы заполнения

Как выглядит и где найти пример договора купли-продажи квартиры? Учет в этом документе всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей.

Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.

Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому

В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями.

При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.

Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа.

Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.

Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.

В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты его составления с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.

Пример договора купли-продажи квартиры

Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры (ДКП квартиры), необходимо знать основные условия. Они составляют структуру соглашения.

Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров.  Как выглядит договор купли продажи квартиры?

Пример простого договора — порядок заполнения

Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:

  • персональные данные сторон: продавца и покупателя;
  • основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
  • фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
  • стоимость объекта;
  • государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.

Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:

  • зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
  • ограничений в пользовании, если они имеются;
  • задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
  • недостатки помещения и дома, если они имеются;
  • факта, что сделка не является для сторон кабальной;
  • стороны, которая несет расходы по заключению договора;
  • способов оплаты;
  • необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.

Дополнительно можно прописать:

  • сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.

Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.

Договор с обременениями

Что такое договор на продажу недвижимости с обременением?

Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным.

Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением встречаются.

В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.

Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.

Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:

Рента

Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.

Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.

Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти ее получателя.

Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.

Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.

В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной.

Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

Залог

Можно ли продать заложенную квартиру?

Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца.

Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.

При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку.

В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.

В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам.

Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.

Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца. 

Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку.

Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

По сравнению с рыночной ценной стоимость подобных квартир гораздо ниже. Чтобы сделка стала возможной, требуется хорошая юридическая подготовка или консультация специалиста.

Аренда

Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или нет освобождать её после смены собственника.

Если с арендаторами заключен договор на долгосрочное проживание, зарегистрированный в государственных органах, то продажа квартиры на условия их пребывания не повлияет.

По закону до окончания договора они могут проживать на указанной жилплощади. Это не помешает, если покупатель приобретает недвижимость с целью сдачи её в наем. В противном случае, договор с арендаторами придется расторгнуть, дождаться его окончания, либо найти нового покупателя.

Согласный с наличием арендаторов покупатель должен:

  • знать об их существовании;
  • исполнять все условия договора аренды вместо продавца.

Это фиксируется в тексте договора и подписывается сторонами.

Если договоренности устные, а покупатель не желает продолжать отношения с арендодателями продавца, необходимо прописать это в соглашении и установить сроки освобождения жилплощади.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/primery-dogovora-kupli-prodazhi.html

Составляем договор купли-продажи квартиры

Пример заполнения договора купли продажи квартиры

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Договор купли продажи квартиры

Пример заполнения договора купли продажи квартиры

Многие хоть раз в жизни сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости. Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с мошенничеством или ошибками в документации, нужно знать, как проходить процедуру оформления договора купли-продажи квартиры и учесть нюансы, которые существуют в действующем законодательстве России.

Оформление договора купли продажи квартиры

Оформление ДКП – обязательное условие совершения сделки с имуществом. Без него продать квартиру не получится. При оформлении необходимо знать тонкости заполнения ДКП.

Важные нюансы

При оформлении договора купли-продажи квартиры в жилом доме необходимо учитывать следующие нюансы:

  • после того, как сделка осуществлена, покупатель обязан зарегистрировать свои права в Росреестре. До момента регистрации у него права пользоваться новым имуществом по закону не возникает.
  • в период продажи квартиры, с момента ее передачи новому собственнику, продавец не имеет законных оснований для пользования объектом сделки даже до регистрации прав нового владельца.
  • В период исполнения покупателем обязательств по договору, он осуществляет обеспечительный платеж, который обычно оставляется в ячейке банка до востребования. За пользование услугами банка платят стороны в соответствии с заранее оговоренными условиями: чаще всего оплату вносит покупатель недвижимого имущества.

Важным аспектом отношений купли-продажи квартиры является договор о том, где будут храниться ключи от продаваемого жилого помещения и ключи доступа к ячейке в банке с обеспечительным платежом. По общему правилу, они остаются у продавца до момента полного исполнения обязательств перед ним со стороны покупателя.

Скачать договор купли продажи квартиры

Чтобы избежать ошибок при оформлении договора, рекомендуется скачать его проект.

Скачать бланк договора

Бланк договора можно скачать по ссылке.

Скачать образец 2021

Образец договора за 2021 г. можно скачать здесь.

Скачать пример заполнения (за наличный расчет)

Образец ДКП с примером заполнения можно скачать здесь.

Какие документы нужны для оформления договора

В перечень официальных бумаг, которые потребуются для юридически верного оформления договора купли-продажи, входят:

  • удостоверение личности продавца и покупателя – паспорт гражданина РФ или свидетельство о рождении, если собственнику жилья нет 14 лет;
  • договор, который планируется заключить между сторонами – в 3 экземплярах;
  • документы о праве собственника на квартиру –договор покупки недвижимости, получения в дар, наследования, а также документы на приобретение готового жилья;
  • технический паспорт квартиры;
  • ЕГРН;
  • в случае, если недвижимость продают супруги, необходимо получить согласие того, кто не является владельцем жилья. Согласие предоставляется в письменной форме;
  • в случае, если собственник в силу особенностей своего здоровья или по возрасту не обладает полной дееспособностью необходимо прикрепить разрешение из соответствующих органов;
  • доверенности и справки по запросу.

Исчерпывающий перечень документации не существует: он меняется в зависимости от конкретного случая.

В случае приобретения квартиры через банк его сотрудники запрашивают справку о доходах, выписку со счета покупателя, проверяют кредитную историю и документы о получении материнского капитала для многодетных семей.

На данном этапе рекомендуется воспользоваться услугами узкоспециализированных специалистов:

  • юриста по недвижимости;
  • агенту по сделкам с недвижимостью – риелтору.

Разновидности договора купли-продажи квартиры

Существует более 5 разновидностей ДКП. Самые распространенные из них представлены ниже.

Купля-продажа по доверенности

Наиболее рисковым вариантом покупки квартиры является купля-продажи по доверенности. Данный вид сделки подходит только при полном доверии к продавцу жилья.

Существует 3 вида доверенностей на покупку:

  • одноразовые – этот тип оформляется для совершения доверенным лицом лишь того действия, которое изначально указано в нотариально заверенном документе;
  • специальные – данный вид предполагает, что представитель совершает задокументированные виды действий от лица его доверителя. В данном случае фиксируются сроки действия документа;
  • генеральные – такой вид доверенности дает ее владельцу простор действий от лица доверителя. Оформляется только на людей, к которым высока степень доверия.

Самым распространенным вариантом одноразовой доверенности является предоставление функций продавца, который от имени собственника реализует квартиру третьим лицам.

Это заключение договора с риэлтерской конторой. Приоритет отдается специалистам со стажем и известным компаниям.

После того, как риелтор найден, все полномочия по сделке передаются ему, а владельцу недвижимого имущества остается только ждать результатов.

Требование со стороны риелтора оформить генеральную доверенность неправомерны. По такой доверенности он имеет полное право распорядиться деньгами, вырученными от продажи квартиры, в личных целях.

Сама процедура оформления доверенности происходит у нотариуса, которому собственник должен предоставить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающую документацию.

Сам проект договора купли-продажи составляется как самостоятельно, так и прибегнув к помощи нотариуса.

В доверенности должен быть обязательно указан срок ее действия. Данный пункт позволит исключить злоупотребления со стороны доверенного лица и является гарантом удачного исполнения обязательств по сделке.

Чтобы не возникло проблем, покупатель квартиры должен:

  • удостовериться в том, что собственник, от имени которого действует доверитель, жив, и в квартире нет иных собственников, а также зарегистрированных граждан. Это легко может быть подтверждено справкой из Росреестра.
  • найти в доверенности пункт об ее нотариальном удостоверении до момента подписания договора;
  • подробно изучить все пункты, основания, перечень действий и права доверенного лица по доверенности;
  • убедиться, что у доверенности ограничен период до 3 лет.

Важно учитывать следующие основания, при наличии любого и которых сделка купли-продажи будет признана не действительной. К ним относятся:

  • истечения периода действия документа;
  • отзыв доверенности доверителем;
  • отказ доверенного лица по сделке, от своих обязанностей;
  • смерть, пропажа, недееспособность, либо частичная дееспособность собственника квартиры;
  • завершение сделки;
  • оспаривание документа в судебном порядке.

Помимо доверенности, для совершения данного вида сделки потребуются:

  • личные данные доверителя, доверенного;
  • его права;
  • дата выдачи доверенности и срок ее исполнения;
  • исчерпывающий перечень действий лица по доверенности.
  • стандартный перечень документации по сделке: паспорта, документы на недвижимость.

Комната в коммунальной квартире

Характерными особенностями коммунального жилья являются:

  • прописка в квартире нескольких семей, которые платят по счетам с собственных средств;
  • наличие мест для совместного пользования;
  • жильцы и собственники находятся на территории квартиры на различных основаниях (либо снимают комнату, либо являются владельцем и т.д.).

С 2021 г. договор купли-продажи комнаты в коммуналке в квартире оформляется исключительно в нотариальной форме. согласно ст. 24 п.1. ФЗ от 21 июля 1997 г. с учетом изменений.

Учитывается преимущественное право на совершение покупки. В первую очередь им обладают лица, проживающие в квартире. Данное право предполагает, что собственник комнаты обязан предложить ее сначала соседям по коммуналке, а только потом – третьим лицам.

Такое предложение оформляется только в письменном виде, после чего направляется письмом с уведомлением через почту России.

После того, как письмо отправлено, необходимо в письменном виде оформить один из вариантов:

  • отказ от соседей;
  • согласие от соседей;
  • отсутствие ответа в месячный срок.

В уведомлении об отказе фиксируются:

  • полные именные данные соседа;
  • уведомление о том, что он имеет преимущество при покупке;
  • цена сделки;
  • дата, подпись.

Согласие собственников на передачу прав собственности другим лицам не требуется, нужен только отказ.

В случае отказа или отсутствия ответа от соседей по коммунальной квартире, собственник имеет полное право продать имущество другим покупателям.

Требования можно обойти, заключив с покупателем договор дарения на какую-то часть комнаты. После того, как покупатель стал собственником доли в комнате, можно заключить договор купли-продажи либо подарить ему комнату целиком, при этом исключив пункт о передачи денежных средств.

Есть риск неоплаты со стороны покупателя, поэтому проводить сделку можно только с проверенными людьми. В случае обмана в суде доказать бывший собственник ничего не сможет.

Проблемы бывают следующие:

  • соседи поставили отказ на получение письма с уведомлением – отказное письмо передается собственником в Росреестр;
  • соседи забрали письмо и никак не реагировать – повторно направить уведомление, но уже при помощи нотариуса;
  • соседи продолжают игнорировать – нотариус составит свидетельство, которое нужно предоставить в регистрирующий орган.

Для оформления договора купли-продажи понадобятся:

  • правоустанавливающие бумаги;
  • тех. паспорт и информация из КУИиЗО;
  • справка об отсутствии долгов по коммуналке;
  • извещение с отказом;
  • документ из БТИ.

Сделка будет признана действительной, если все пункты договора выполнены. Оформлять договоры дарения не безопасно: в случае, если информация станет известна правоохранительным органам, будет сложно избежать проблем.

Сделка с обременением

Перед тем, как заключать договор, необходимо проверить, состоит ли квартира под определенным обременением. Основными видами обременения являются:

  • залог;
  • наем;
  • наличие прописанных лиц;
  • ипотека.

В данном случае, к стандартному перечню документов необходимо приложить согласие собственников, кредитной организации, заемщиков и т.д., которые дадут свое официальное согласие на проведение сделки.

В данном случае оформляется 3 экземпляра ДКП для каждой стороны.

Расчет с ячейкой

Это самый популярный вариант оформления ДКП на вторичном рынке. В данном случае покупатель арендует ячейку в банке, на которую направляет денежные средства в счет погашения долга за квартиру. В стандартные условия договора вносится пункт о моменте передаче собственности и снятия с депозита денег продавцом. В данном случае факт продажи документируется.

Чтобы получить доступ к ячецке, нужны:

  • паспорт;
  • договор, заверенный Росреестром.

Как восстановить договор купли продажи квартиры

Для восстановления ДКП, оформленных до 1996 г., обращаются к нотариусу, у которого оформлялась сделка. В данном случае придется постараться, чтобы доказать свои права на квартиру и заплатить сумму за предоставление информации.

Для недвижимости, оформленной с 1996 по 1998 г.  — найти бывшего собственника квартиры и запросить у него договор. Если у него ДКП не сохранилось, то:

  • запросить справку из БТИ;
  • при продаже квартиры уплатить НДФЛ – в Налоговой будут сохранены сведения о сделке.

Информация о всей недвижимости, приобретенной после 1998 г. запрашивается гражданами из архива Росреестра.

Составить договор онлайн

Составить ДКП можно онлайн. Для этого достаточно скачать форму договора и заполнить ее, далее использовать по прямому назначению.

Чем грозит ошибка в договоре

Ошибка в договоре может повлечь за собой недействительность сделки. Поэтому рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов: риелтора, юриста, нотариуса и оценщика.

Сколько стоит договор и кто платит

Цена оформления договора начинается от 2 тыс. руб. Оплачивает либо покупатель, либо продавец в зависимости от договоренности.

Где оформляется договор

Процедура оформления происходит через банк, либо через юриста. Кроме того, сделку реально оформить самостоятельно, но придется привлечь оценщика и нотариуса перед тем, как пройти регистрацию в Росреестре.

Если следовать механизму оформления договора купли-продажи, проблем с оформлением сделки не возникнет. Внимание нужно уделить пунктам, связанным со сроками оплаты, суммой договора, правами сторон. Чтобы избежать ошибок при совершении сделки по ДКП, рекомендуется обратиться к юристу.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Рекомендации по заполнению договора купли-продажи квартиры: типовой образец и важные детали

Пример заполнения договора купли продажи квартиры

Купля-продажа – это одна из самых распространенных сделок на рынке недвижимости. Во время составления основного договора обязательно отразите в нем как общие рекомендации по проведению таких сделок, так и конкретные особенности именно вашей ситуации.

Общие рекомендации основаны на нормах закона. Они касаются формы договора, сведений, которые обязательно должны в нем содержаться. Конкретное же содержание этих условий стороны определяют абсолютно свободно.

В любом проекте договора купли-продажи должны быть отражены существенные условия сделки. Без таких условий договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям относятся:

  • данные участников сделки;
  • описание квартиры;
  • цена квартиры;
  • срок и порядок передачи жилья;
  • срок и порядок оплаты.

Эти условия обязательно должны быть прописаны в договоре так, чтобы каждому из участников было понятно, в чем состоят его обязанности. Не должно быть обтекаемых формулировок, все должно быть четко и однозначно.

Некоторые из дополнительных условий тоже относятся к общим рекомендациям:

  • гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц;
  • документы, которыми подтверждается право собственности продавца;
  • заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе;
  • условия о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Традиционной является и форма договора. Документ составляется на листах бумаги в письменной форме, в нем отражаются существенные и дополнительные условия. Договор подписывается участниками сделки собственноручно. Без подписи одной из сторон договор также является несостоявшимся.

Готовый заполненный пример формы бланка из Росреестра.

В некоторых случаях обязательна нотариальная форма договора, без соблюдения которой договор будет считаться ничтожным.

Бесплатно скачать типовую форму бланка в word (рыбу) можно по этой ссылке.

Индивидуальные особенности

Индивидуальное в договоре – это конкретные договоренности, содержание договора.

Прописать их следует максимально подробно, чтобы в будущем избежать проблем. Рассмотрим, насколько полно нужно прописывать существенные условия сделки.

  1. Данные участников сделки.

Законом предусмотрено, что продавать и покупать недвижимость на территории России могут физические и юридические лица. Способ отражения данных об этих лицах в шапке договора разный.

Для физического лица нужно указать:

  • Фамилию, имя, отчество – точно как в документе, удостоверяющем личность.
  • Гражданство – также определяется по паспорту, например «Гражданин РФ».
  • Данные документа, удостоверяющего личность – для паспорта это серия, номер, когда и кем выдан, код подразделения ведомства, выдавшего паспорт.
  • Адрес – традиционно указывают регистрацию по месту жительства, однако, если вы укажете другой адрес, ошибки не будет. Этот реквизит нужен для связи со стороной сделки.
  • Иногда указывают пол, дату и место рождения, но для целей договора это не обязательно.

Для юридического лица:

  • Полное наименование с указанием организационно-правовой формы, например, ООО «Ромашка и Василек» — как написано в уставе.
  • ИНН и ОГРН фирмы – как написано в соответствующих свидетельствах.
  • Дата регистрации фирмы.
  • Адрес фирмы – как указан в выписке из ЕГРЮЛ.
  • Уполномоченное лицо от фирмы и основание, по которому оно выступает в договоре. Например, «в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава» или «в лице менеджера по продажам Петрова П.П., действующего на основании Доверенности №1 от 01.01.2021».

Данные о юридическом лице содержатся в Реестре юридических лиц. Выписку можно сформировать за несколько минут на сайте ФНС.

В последнем разделе (пункте) договора как для физических, так и для юридических лиц указываются банковские реквизиты сторон сделки:

  • номер счета;
  • наименование и адрес банка;
  • корреспондентский счёт банка, БИК банка.

Если при расчетах между физическими лицами не будут использоваться банковские счета, указывать реквизиты не нужно. Для юридических лиц указание реквизитов в договоре обязательно.

Это самый важный элемент договора. Чтобы правильно прописать условие о квартире, нужно обратиться к выписке из ЕГРН, техническим документам. В договоре указываются:

  • адрес квартиры;
  • площадь квартиры – общая и жилая;
  • количество жилых комнат квартиры;
  • этаж, на котором расположена квартира;
  • кадастровый (условный) номер квартиры.

Очень важно указать данные так, как они прописаны в документах. Если, например, в выписке из ЕГРН (свидетельстве) адрес указан: «город Н-ск, улица Цветочная, дом 14, квартира 35», то именно так и нужно писать в договоре.

Укажите полную цену квартиры. Не поддавайтесь уговорам продавца занизить ее – это выгодно только продавцу. В случае судебного спора вы сможете вернуть себе только ту сумму, которая указана в соглашении.

Условие о цене приписывается цифрами и прописью. Уделите этому особое внимание. Если в договоре будет обнаружено расхождение между цифровым и письменным выражением цены, суд отдаст предпочтение тому, что написано прописью.

Не нужно придумывать сложные обороты для условия о цене, достаточно прописать просто:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей»

  1. Срок и порядок передачи жилья.

Это условие отвечает на вопрос «как покупатель получит квартиру по договору». Порядок передачи может быть любым удобным для сторон, главное – описать его достаточно подробно. Шаблон:

«В течение 3 (трех) дней после подписания настоящего договора Продавец обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества и передать ее Покупателю в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, и не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами, согласно ст. 556 ГК РФ.

Покупатель до подписания передаточного акта производит осмотр квартиры. При выявлении недостатков Покупатель указывает их в передаточном акте.

С момента подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры, и ответственность за ее сохранность несет Покупатель»

  1. Срок и порядок оплаты квартиры.

Возможностей оплаты масса, здесь все зависит от договоренностей сторон.

Помните, что с момента, как договор подписан, покупатель обязан вносить оплату именно так, как написано в договоре. Например, если в договоре указана оплата наличными, а покупатель осуществил оплату банковским переводом – формально это нарушение условий договора.

Если в договоре указан только срок передачи денег, то оплатить квартиру можно любым способом. Например:

«По соглашению сторон указанная квартира продается за 1 000 000 (Один миллион) рублей, которые Продавец получает от Покупателя в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору»

Это условие вполне законно, однако небезопасно для сторон. Продавец не сможет в случае спора принудить покупателя совершить оплату определенным способом, ведь он не предусмотрен договором. Покупатель в свою очередь рискует не доказать реальность передачи денег.

Лучше изложить условие об оплате так:

«Оплата квартиры осуществляется в течение двух дней после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору путем передачи Покупателем Продавцу наличных денежных средств. В подтверждение оплаты Продавец выдает Покупателю расписку»

Ознакомиться с информацией о первичном (предварительном) договоре можно здесь.

Иные условия

В договоре можно отразить любые условия, которые стороны сочтут важными для сделки. Подробнее рассмотрим наиболее частые условия, которые стороны включают в договор дополнительно:

  1. Гарантии и заверения продавца о том, что квартира свободна от прав третьих лиц.

Нужны для того, чтобы обезопасить покупателя от возможной отмены сделки по мотиву нарушения прав третьих лиц. Здесь же продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом и не заложена. Если этого условия не будет, продавца будет трудно привлечь к ответственности за недобросовестное поведение.

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

  1. Документы, которыми подтверждается право собственности продавца.

Пропишите, чем подтверждается право продавца на квартиру, чтобы избежать продажи жилья неуполномоченным лицом. Если вы убедились, что квартира действительно принадлежит конкретному лицу, вас уже невозможно будет обвинить в недобросовестности при совершении сделки:

«Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве личной собственности на основании договора купли-продажи квартиры от _____________.

Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, ____________(серия и номер свидетельства), выданным ____ (дата выдачи, кем выдан), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним _________ (дата) сделана запись регистрации №____________ (номер регистрации).»

  1. Заверения сторон о том, что они действуют добровольно и в своем интересе.

Это условие убережет стороны от оспаривания сделки по тому основанию, что один из участников подписал договор вследствие стечения тяжелых обстоятельств, под влиянием обмана или насилия.

«При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, и не заблуждаются относительно сути заключаемой сделки.

Стороны также подтверждают, что не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.»

  1. Условие о том, возникает ли залог продавца до полной оплаты.

Стороны свободны выбрать любой вариант. Нет такого правила, что залог должен обязательно возникать при рассрочке или отсрочке оплаты. Залог в данном случае защищает продавца.

Условие о возникновении залога можно прописать так:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Помните, если в договоре никак не упомянут залог, то он возникнет в силу закона. Чтобы его не было, нужно так и написать – «квартира не признается находящейся в залоге у Продавца».

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры:

Нюансы

Случается, что на стороне продавца или покупателя выступает несколько человек. Например, когда сособственники продают квартиру совместно одному гражданину. В этом случае в шапке договора нужно прописать данные всех участников, все они выступают на одной стороне – продавца.

Иногда при проведении сделки встречаются и трехсторонние договоры. Чаще всего эта конструкция используется при использовании кредитных средств, а именно – целевого кредитного займа. Соглашение заключается между продавцом, покупателем и кредитором покупателя.

Форма таких договоров разрабатывается, как правило, кредитным учреждением.

Помните, что покупателю (заемщику) в данном случае безопаснее заключить не один трехсторонний договор, а два – отдельно на заем и отдельно на куплю-продажу.

В случае возникновения споров так будет проще защитить свои интересы.

Поскольку это договор купли-продажи недвижимости, переход права по нему также должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Наконец, сделка может быть заключена между супругами и родственниками.

Продать квартиру супругу можно только в том случае, если она была приобретена до брака другим супругом, или по условиям брачного договора она находится в личной собственности кого-то их них.

Продажа недвижимости родственнику имеет доверительный характер, поэтому рисков покупателя тут меньше. Однако такие сделки могут вызвать подозрение, если заключаются только в целях избегания какой-либо ответственности.

Например, если у должника накопилось много денежных обязательств, и в связи с ними появилась угроза потери недвижимости, такие должники быстро «переписывают» квартиры на близких. Другой вариант – когда дарение прикрывает куплю-продажу в целях ухода от налогообложения.

Если это ваш случай, помните, что такие сделки через суд могут быть оспорены кредиторами должника или налоговыми органами.

  1. Договор купли-продажи недвижимости оформляется письменно, а переход права по нему подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
  2. Если хотите повысить безопасность сделки, удостоверьте договор у нотариуса.
  3. Дополните стандартный бланк договора купли-продажи индивидуальными условиями сделки.
  4. Не участвуйте в схемах, предназначенных для обхода закона. Мнимые и притворные сделки легко оспариваются в суде даже после истечения срока действия договора.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/rekomendatsii-po-zapolneniyu.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.