+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

Содержание

Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

Рыночная стоимость земельного участка – цена, по которой объект будет продан на открытом рынке. Ее имеют все земли способные удовлетворять определенные потребности в течение времени.

Определение этого параметра необходимо для продажи, страхования, изъятия имущества государством, использования участка в качестве залога, во время проведения процедуры банкротства и в других случаях, установленных законодательством.

Определение рыночной стоимости происходит в зависимости от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования, также учитываются особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночная стоимость участка

Размер рыночной стоимости зависит от огромного количества факторов.

Этот параметр определяется для сельскохозяйственных угодий (пастбищ, сенокосов, пашен, залежей), многолетних насаждений, земель, занятых сооружениями производства, хранения или переработки продукции, и тех, на которых располагаются коммуникации, внутрихозяйственные дороги, деревья и кустарники, предназначенные для защиты участка от негативного влияния антропогенных и техногенных факторов. Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо знать точную его площадь и плодородность. На размер этого показателя непосредственное влияние оказывают:

  • Качество земли.
  • Состояние рынка сельскохозяйственной продукции в регионе.
  • Климатическая зона.
  • Объем производства и цен на продукцию.
  • Тип использования земельного участка.
  • Вид угодий и уровень урожайности.
  • Рельеф почвы.
  • Удаленность земельного участка от объектов хранения, переработки либо сбыта.
  • Наличие или отсутствие улучшений.
  • Уровень безработицы в регионе.
  • Инфраструктура региона.
  • Стоимость сельскохозяйственной техники и ГСМ.

Методы расчета рыночной стоимости

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

  • Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
  • Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
  • Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
  • Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
  • Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
  • Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты.

Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат.

При проведении рыночной оценки выделяют:

  • Сельскохозяйственные угодья.
  • Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Процедура оценки

Рыночная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования с учетом районирования территорий. Чаще всего определение этого параметра происходит методом капитализации земельной ренты.

Чтобы рассчитать земельную ренту, необходимо отнять от валовых доходов затраты на ведение производства. Рассчитывается валовый доход на единицу площади земельного участка: нормативная урожайность сельскохозяйственной продукции умножается на рыночную цену.

Уровень нормативной урожайности зависит от плодородия земельного участка.

Для расчета земельной ренты выбирается та сельскохозяйственная культура, которая типична или традиционна для исследуемого земельного участка.

На рыночную стоимость также влияет чередование посадки различных культур, что необходимо для сохранения качества земли.

Определение материальных издержек на производство происходит по технологическим картам, в которых подробно описаны нормативные затраты семян и горючего.

Также при расчете материальных издержек необходимо оценивать уровень инженерного обустройства: плотность дорожной сети, близость к пунктам переработки и сбыта, магистралям, классность дорог.

Если рассчитывается рыночная стоимость пашни, то учитывается возможность сбора нескольких урожаев в течение одного сезона.

Рыночная стоимость залежи определяется методом предполагаемого использования, также важно рассчитать целесообразность ее перевода в другой вид разрешенного использования.

Оценивая рыночную стоимость сенокоса или пастбища, ведущим показателем является валовый доход. Он определяется исходя из нормативной урожайности. Ее уровень можно получить в результате пересчета в кормовых единицах.

Таким образом, на рыночную стоимость земельного участка оказывает непосредственное влияние стоимость кормовых.

В случае оценки валовой доходности с многолетних насаждений, необходимо исходить из периодичности плодоношения и урожайности.

Отчет об оценке

Отчет об оценке – документ, в котором указаны сведения, составленные в соответствии с действующим законодательством. Итоговая величина, указанная в отчете, признается рекомендуемой для проведения сделок с объектом оценивания. В этом документе, помимо даты и номера, должны быть отражены:

  • Дата составления и номер
  • Задания на оценку и применяемые стандарты.
  • Принятые допущения.
  • Сведения о заказчике и оценщике.
  • Основные факты и выводы.
  • Информация о привлеченных специалистах.
  • Описание объекта оценки.
  • Анализ рынка объекта оценки.
  • Описание процесса оценки.
  • Описание процедуры согласования результата.

Источник: http://www.landatlas.ru/kategorii-zemel/selhoz-zemli/rynochnaya-ocenka-zemel-selskohozyaystvennogo-naznacheniya.htm

Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Земельное право » Категории земель » Особенности использования сельскохозяйственных угодий

Сельскохозяйственные угодья относятся к особой группе земель, для которых действует ограниченное земельным законодательством разрешенное использование.

Земельные ресурсы классифицируются и отличаются между собой особенностями целевого предназначения и использования.

Особый класс государственных территорий составляют угодья, которые применяются для выполнения работ сферы сельского хозяйства, фермерства или огородничества.

Для таких зон используется особый правовой режим в отношении официальной регистрации и эксплуатации территорий сельскохозяйственных земель.

Понятие сельскохозяйственных угодий, их назначение

Сельскохозяйственные угодья согласно действующему законодательству являются территориями, которые планомерно, регулярно и систематически используются населением для производства сельскохозяйственной продукции или удовлетворения потребностей различных сфер сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья представляют собой территории, которые входят в состав любых жилых поселений, относятся к зоне промышленных участков и прочих категориальных разновидностей земель. Основным признаком хозяйственного предназначения данных участков является применение их в качестве угодий для хозяйственных и фермерских нужд.

Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий в отношении всей государственной территории составляет около 30%. Данная площадь сельскохозяйственных угодий включает в себя все виды таких земель, наибольшую численность среди которых составляют пашни. Они занимают около 10% от общего размера государственной территории.

Сельскохозяйственные угодья и их состав

Вся площадь сельскохозяйственных угодий подразделяется на определенные категории в зависимости от целевого предназначения. Земельное законодательство государства предусматривает следующие виды угодий сельскохозяйственного предназначения, среди которых:

  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • залежи;
  • земли, предназначенные для выращивания многолетних насаждений (сады, виноградники и др.).

Ключевая характеристика сельскохозяйственных угодий заключается в особенном режиме использования, наделении таких зон наивысшим приоритетом среди всех территорий, а также принятии существенных охранных мер.

Использование сельскохозяйственных угодий

Структура сельскохозяйственных угодий, согласно действующему законодательству, включает несколько видов разрешенного использования. При структуризации таких проектов используются принципы землеустройства.

На характер использования угодий сельскохозяйственного назначения особое влияние оказывает продуктивность сельскохозяйственных угодий, которая зависит от расположения, качества и плодородности почвы, наличия вредоносных факторов.

Сельскохозяйственные угодья относятся к особой группе земель, для которых действует ограниченное земельным законодательством разрешенное использование, поэтому в случае нарушения законодательства принимаются серьезные охранные меры, которые запрещают переводить сельскохозяйственные угодья в раздел территорий, пригодных для удовлетворения нехозяйственных потребностей.

Однако законом предусмотрены также случаи перевода сельскохозяйственных угодий в категории земель для несельскохозяйственных целей. Такие прецеденты регламентируются законом и должны иметь серьезные основания.

Сельскохозяйственные угодья, их правовой режим: аренда, перевод, продажа, приватизация

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий осуществляется с целью получения достоверного результата при оценке общей территории государства. Данная оценка сельхозугодий включает определение основных параметров (продуктивность, оценочные затраты, показатели кадастровой стоимости, цена произведенной продукции).

Кадастровая оценка сельхозугодий проводится перед заключением любых сделок, объектами которых являются данные территории. Такая процедура является обязательным условием для установления конкретного правового режима:

1. Аренда. Договор аренды земель сельскохозяйственного предназначения может заключаться на срок не более 49 лет, а минимальный срок устанавливается законодательством в зависимости от целевой специализации участка.

Земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам на основании заявления.

При поступлении нескольких заявлений предоставление в аренду определенной территории осуществляется на конкурсной основе.

2. Перевод сельскохозяйственных угодий в иные эксплуатационные категории возможен при наличии серьезных оснований, среди которых: 

  • консервация;
  • изменение границ населенных пунктов;
  • соблюдение условий международных договоров;
  • строительство и эксплуатация культурных и социальных объектов;
  • принятие мер по обеспечению государственной безопасности;
  • содержание объектов культурного наследия страны;
  • добыча особо ценных полезных ископаемых;
  • строительство объектов связи, транспорта и коммуникаций;
  • включение территорий в состав лесного или водного фонда.

3. Продажа сельскохозяйственных угодий возможна в пользу частных лиц или же государственных и муниципальных учреждений, которые пользуются преимущественным правом приобретения таких земель.

Продажа сельскохозяйственных угодий возможна при условии извещения исполнительных государственных и муниципальных органов о предстоящей продаже с указанием точной цены, размера, места расположения и срока, в течение которого будет заключена сделка.

Срок расчета для таких процедур не должен превышать более 90 дней.

Если муниципальные и государственные органы не изъявили намерений по приобретению участка, то владелец имеет право самостоятельно продать недвижимость третьим лицам на любых условиях.

4. Приватизация сельскохозяйственных угодий, которые находятся в государственных или муниципальных активах, возможна в законном порядке, который устанавливается земельным законодательством. Осуществление приватизации стало возможно с момента действия соответствующих законов.

Приватизации не подлежат территории государственной или муниципальной собственности, которые используются в качестве оленьих пастбищ регионов Крайнего Севера, а также отгонные пастбища. Важным условием проведения процедуры приватизации является сохранение целевого назначения.

Порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий

Правовой порядок эксплуатации земельных долей, которые были определены после приватизации угодий сельскохозяйственного назначения, согласно с земельным законодательством, не вписывается в рамки стандартного использования сельскохозяйственных территорий. Оборот земельных долей не связывается непосредственно со сферой эксплуатации, так как основывается исключительно на применении принципа правовой собственности.

В процессе оборота долей сельскохозяйственных угодий осуществляется смена собственника.

В государственную регистрацию прав собственности долей земельных угодий включается государственная кадастровая оценка угодий в сельском хозяйстве и их долей. Права на такие участки регистрируются на основании поданных заявлений от участников собственности в долях, а также уполномоченного лица от имени общего собрания долевой собственности.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья отличаются от стандартных угодий сельского хозяйства тем, что такие разновидности относятся к группе территорий, использование которых в иных целях не допускается законодательством.

Перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий не определяется строгой законодательной нормой, так как правовая система позволяет составлять такие списки субъектам государства. После составления списка хозяйственных угодий, данный перечень должен окончательно утверждаться главой конкретного субъекта страны.

Процедура составления такого документа предусматривает предварительную публикацию содержания списка в местных средствах массовой информации, которые существуют на территории конкретного муниципального субъекта.

Субъектами, которые составляют перечни сельскохозяйственных угодий специального предназначения, могут быть:

  • опытно-производственные подразделения научных организаций;
  • учебно-опытные подразделения образовательных организаций.

Сельскохозяйственные угодья, которые имеют значительную хозяйственную ценность, являются не просто территориями для выполнения фермерских или огородных работ, а представляют собой определенные земельные участки, которые могут характеризоваться неопределенными границами. Такая ситуация возникает в силу особого принципа раздела зон, потому что при межевании территорий кадастровыми специалистами за счет земельных долей применяется картометрический метод разграничения места расположения земельных границ.

Проблема загрязнения сельскохозяйственных угодий и пути ее решения

Проблема ухудшения качества и экологического состояния сельскохозяйственных угодий предусматривает разработку определенных мер и способов для охраны и восстановления таких территорий. В соответствии с законодательными актами:

  • улучшение состояния земель и их охрана является важной функцией государственных земельных структур;
  • охрана земель направлена на контроль рационального использования, защиту и восстановление почвы.

Системы охраны и защиты территорий состоит из конкретных правовых и организационных мероприятий, которые оказывают всестороннее благоприятное воздействие на земли, способствуют устранению негативных факторов, пагубно сказывающихся на качестве почвы.

Источник: https://advokat-malov.ru/kategorii-zemel/osobennosti-ispolzovaniya-selskohozyajstvennyh-ugodij.html

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

Большая часть земель на территории России относится к сельскохозяйственным землям. Это земли, находящиеся за пределами населенных пунктов и отличающиеся плодородным слоем, который делает их пригодными для выращивания с/х продукции.

Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.
Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

Когда необходима оценка земель сельхозназначения

В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  1.  В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
  2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
  3.  В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
  4.  Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
  5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
  6.  В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
  7.  Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%.

Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд.

Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

  1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
  2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
  3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
  4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
  5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
  6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
  7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
  8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
  9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Кто занимается оценкой

На территории России проводить оценочные мероприятия вправе только специализированные компании, которые входят в профильное СРО и имеют разрешение на данный вид работ. В штате должен быть квалифицированный персонал, имеющий соответствующее образование и прошедший аттестацию.

Процедура оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть заказана собственниками (в лице граждан, юридических лиц и государства), арендаторами и другими заинтересованными лицами (например, потенциальными владельцами в лице покупателя или наследника).

Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
  2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
  3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.

Стоимость оценки сельскохозяйственных земель

Отчет об оценке стоимости сельхозземель производится на платной основе. Тарифы зависят от ценовой политики оценщика и региона нахождения участка. В среднем такая работа стоит от 5 до 15 тыс.р. При крупных заказах компания может предоставить скидки на работу.

За необходимость выезда оценщика на объект придется дополнительно заплатить около 1000 р., надбавка за срочность может достигать 30-50% от типового тарифа оценки.

Таким образом, оценка земель сельхозназначения имеет некоторые особенности, которые связаны со спецификой данной категории земельных участков. Оценку может производить только специализированная оценочная компания, которая обладает разрешением на данный вид работ.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/stoimost-i-ocenka/selxoznaznacheniya-2.html

Репетитор оценщика – Кадастровая оценка земель сельхозназначения

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

В.И. Петров

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп.

I группа — сельскохозяйственные угодья;
II группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
III группа — земли под замкнутыми водоемами;
IV группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
V группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
VI группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственными угодьем понимается территория, систематически используемая для определенных целей и обладающая конкретными естественно-историческими свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь — земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.
Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этана.

На первом межрегиональном этапе осуществляется определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап — определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

Этап 1. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ

Первый межрегиональный этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • цена производства валовой продукции и расчетный рентный доход;
  • удельные показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1 этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии пириродно-экономической зональности территории субъекта Российской Федерации базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту Российской Федерации на 1 этапе государственной кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для этих целей по земельно-оценочным районам определяется:

  • фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов, а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации;
  • рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта Российской Федерации по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту Российской Федерации;
  • базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту Российской Федерации на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности н затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

  • определение интегральных характеристик объектов оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
  • определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов оценки.

Информационной основой государственной кадастровой оценки служат:

  • данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);
  • показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (но выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации (результаты 1 этапа государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельного участка определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га на срок его капитализации, равный 33 годам.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе представлена ниже.

1. Подготовительные работы:

  • разработка содержания и программы работ;
  • составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов оценки земель;
  • сбор, анализ и подготовка исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам оценки земель.

2. Подготовка базы данных и расчет интегральных показателей оценки земель:

  • разработка классификатора, каталога и шкалы бонитировки почв;
  • составление экспликаций и определение интегрального показателя плодородия почв объекта оценки;
  • определение интегрального показателя технологических свойств объектов оценки;
  • определение интегрального показателя местоположения объекта оценки.

3. Расчет показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель:

  • определение дифференциального рентного дохода но плодородию, местоположению и технологическим свойствам;
  • определение расчетного рентного дохода;
  • расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

4. Оформление и утверждение материалов государственной кадастровой оценки земель:

  • оформление расчетной и текстовой части кадастровой оценки сельхозугодий административных районов и обобщение материалов государственной кадастровой оценки земель административных районов по земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации в целом;
  • оформление графической части государственной кадастровой оценки земель.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе, равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Источник: http://dom-khv.ucoz.ru/index/kadastrovaja_ocenka_zemel_selkhoznaznachenija/0-613

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

Оценка земель сельскохозяйственного назначения несельскохозяйственные угодья

Список видов сельскохозяйственной продукции содержится в Общероссийском классификаторе продукции, на основании которого к сельскохозяйственному производству относятся растениеводство, животноводство, ведение растениеводства в сочетании с животноводством (смешанное сельское хозяйство) и оказание услуг в сфере растениеводческой и животноводческой деятельности. Ст. 79 ЗК провозглашает особый статус сельскохозяйственных угодий как лучших плодородных земель и устанавливает их приоритет, что означает их особую правовую охрану. Охрана включает в себя меры по охране почв и повышению их плодородия, регламентируемые Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», различными федеральными и региональными целевыми программами.

Таким образом, дифференциальная рента I связана с экстенсивным развитием сельского хозяйства. Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство.

Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство.

В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли.

Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства. Площадь земель, приносящих дифференциальную ренту, регулируется уровнем общественно-необходимых затрат и рыночных цен, а также платежеспособным спросом населения на сельскохозяйственные продукты.

Вернуться назад на Сельскохозяйственные землиВ пункте 1 статьи 77 «Земельного кодекса Российской Федерации» дается определение сельскохозяйственных земель: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Что же входит в состав сельскохозяйственных земель? В их состав входят: сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Внимание

Важным правовым условием начала ведения ЛПХ является государственная регистрация прав на земельный участок.

1234 Дата добавления: 2021-02-09; просмотров: 374; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ ПОСМОТРЕТЬ ЕЩЕ: Поделитесь с друзьями: ПОИСК ПО САЙТУ: Поиск по сайту: При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию, введите в поисковое поле ключевые слова и изучайте нужную вам информацию. Поделитесь с друзьями: Если вам понравился данный ресурс вы можете рассказать о нем друзьям.

Сделать это можно через соц.

Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения

Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения. Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается.

Повышение уникальности

Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;- Хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;- Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;- Казачьими обществами;- Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;- Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Важно

Кадастровая стоимость этих земель существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (округу); Наиболее интенсивно используемым видом сельскохозяйственных угодий является пашня. Основной признак пашни — систематический посев на ней сельскохозяйственных культур.

Ценными угодьями также являются многолетние насаждения: сады, ягодники и другие плантации. В ч. 1 ст.

4 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» закреплено понятие сельскохозяйственного производства: «…под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг».

При оценке сельскохозяйственных угодий в России необходимо учитывать, что до января 2003 г. они не являлись объектом купли-продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания, сооружения), а это ограничивает применение метода сравнения продаж и исключает затратный подход.

Повсеместная оценка сельскохозяйственных угодий в настоящее время осуществляется методом капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты применяется для расчета оценочной стоимости земельных участков, используемых в качестве основного средства производства в сельском и лесном хозяйстве.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

Глобальное местоположение характеризует принципиальные территориальные различия в расположении земельных участков в границах природно-экономических зон. Глобальное местоположение макроэкономическая характеристика, присущая группе земельных участков различных типов использования.

Оно учитывается при кадастровой оценке земельных участков, создании зональной базы рыночной стоимости. Локальное местоположение микроэкономическая характеристика, учитывающая привязку на данной местности типичного участка внутри сформированной ранее ценовой зоны.

Локальное местоположение характеризует земельные участки по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения промышленными товарами с учетом транспортных условий грузоперевозок. Повышение экономического плодородия почвы, развитие транспорта могут уменьшить эти различия, но не устранить полностью.

Воздействие на почву ручного и машинного труда людей позволяет говорить и об экономическом плодородии, которое представляет собой единство природного плодородия и технологии производства сельскохозяйственной продукции.

Плодородие земли зависит от многих параметров: запасов органического вещества, питательных элементов, водно-физических свойств почвы, величины осадков, температурного режима, поглотительной способности, подстилающей породы и др.

По этой причине при оценке земли учитывают всю совокупность ее свойств и признаков. Влияние того или иного признака на продуктивность сельскохозяйственных угодий учитывают при помощи поправочных коэффициентов.

Их рассчитывают, сравнивая урожайность культур на участках с одинаковыми признаками, кроме того фактора, влияние которого нужно выявить. Местоположение земельного участка может рассматриваться как глобальное и локальное.

Источник: https://advokat-na-donu.ru/otsenka-zemel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya-neselskohozyajstvennye-ugodya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.