+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Ипотека при альтернативной сделке покупка

Содержание

Ипотека при альтернативной сделке с жильем

Ипотека при альтернативной сделке покупка

Оставить заявку

Спасибо за обращение в нашу компанию!

Ваша Заявка передана эксперту.

Шоссе Алтуфьевское ш. Боровское ш. Варшавское ш. Волоколамское ш. Горьковское ш. Дмитровское ш. Егорьевское ш. Ильинское ш. Калужское ш. Каширское ш. Киевское ш. Куркинское ш. Ленинградское ш. Минское ш. Можайское ш. Новорижское ш. Новорязанское ш. Новосходненское ш. Носовихинское ш. Осташковское ш. Пятницкое ш. Рогачевское ш. Рублево-Успенское ш. Рязанское ш. Симферопольское ш. Сколковское ш. Щелковское ш. Ярославское ш.Район Балашиха городской округ Богородский городской округ, Электроугли городское поселение Бронницы городской округ Волоколамский городской округ Воскресенск городской округ Дмитровский городской округ Долгопрудный городской округ Домодедово городской округ Егорьевск городской округ Жуковский городской округ Зарайск городской округ Истра городской округ Кашира городской округ Клин городской округ Коломенский городской округ Королёв городской округ Котельники городской округ Красногорск городской округ Краснознаменск городской округ Кратово городское поселение, Раменский городской округ Ленинский городской округ Лобня городской округ Лосино-Петровский городской округ Лотошино городской округ Луховицы городской округ Лыткарино городской округ Люберцы городской округ Можайский городской округ Мытищи городской округ Наро-Фоминский городской округ Одинцовский район Орехово-Зуевский городской округ Павловский Посад городской округ Подольск городской округ Протвино городской округ Пушкинский район Пущино городской округ Раменский район Рузский городской округ Сергиево-Посадский городской округ Серебряные Пруды городской округ Серпухов городской округ Солнечногорск городское поселение, Солнечногорск городской округ Солнечногорск городской округ Ступино городской округ Талдомский городской округ Химки городской округ Черноголовка городской округ Чехов городской округ Шатура городской округ Шаховская городской округ Щелковский район Электрогорск городской округ Электросталь городской округ Электроугли городское поселение, Богородский городской округ

Расширенный поиск

– Новости – 2021 – Июнь – Ипотека при альтернативной сделке с жильем…

Четверг, 22 июня 2021

Значительная часть альтернативных сделок связана с улучшением жилищных условий. Но не все, желающие поменять комнату или маленькую квартиру на просторное жильё, имеют всю сумму доплаты. Способ решения этой проблемы — ИПОТЕКА.

ИПОТЕКА — покупка жилья с привлечением банковских средств, когда приобретенная недвижимость становится залогом (обеспечением ипотеки). Деньги от продажи имеющейся квартиры (комнаты) могут быть первоначальным взносом по ипотеке. Это позволит увеличить сумму сделки. Некоторые банки кроме стандартных ипотечных программ предлагают программы для альтернативных сделок.

2 схемы расчета заемщика с банком

1. Краткосрочный кредит до продажи недвижимости

Кредит на покупку квартиры (дома) выдается на несколько месяцев и возвращается после продажи старого жилья. Заемщик должен оперативно найти покупателя на свою недвижимость, чтобы рассчитаться с банком.

Такой вариант удобен, когда надо срочно выкупить недвижимость, равноценную старому жилью, или когда есть деньги для доплаты за более дорогой объект.

Плюс от кредита — появление в сделке наличных денег, что облегчает реализацию «цепочки» (несколько альтернативных сделок с жильем).

2. Долгосрочный ипотечный кредит

Кредит выдается на длительный период и возвращается частями. Банк может брать с заемщика больший процент по кредиту до продажи его квартиры, а после сделки ставка уменьшится. Заемщик погашает основную часть долга после продажи своего жилья, остальную сумму выплачивает ежемесячно по стандартной схеме.

Этот вариант подходит в случае покупки более дорогой квартиры (дома или двух квартир при разъезде).

Специалисты ГК «МИЭЛЬ» успешно проводят самые сложные альтернативные сделки. Они помогают клиентам оформить ипотеку на хороших условиях, чтобы ускорить переезд в новое жильё.

miel.ru

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр.

1) (далее – Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее – Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи.

Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Источник: https://kvartira.miel.ru/press-center/news/detail/8707/

Альтернативная сделка купли-продажи жилья по военной ипотеке

Ипотека при альтернативной сделке покупка

По оценке экспертов, альтернативные сделки купли-продажи на рынке недвижимости преобладают. Для большинства покупателей и продавцов такой вариант очень удобен, а порой является единственным выходом из возникшей ситуации. Возможна ли альтернативная сделка купли-продажи жилья в рамках военной ипотеки? Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Что такое «альтернативная сделка купли-продажи»

Суть альтернативной сделки заключается в следующем. Лицо решило приобрести квартиру, но денежных средств у него нет или недостаточно.

Зато в собственности есть жилая недвижимость, которую можно продать, а на вырученные деньги приобрести другую квартиру. Иногда такие сделки еще именуют «встречными».

Есть и другие причины, побуждающие использовать подобную схему. О них будет сказано ниже.

Как правило, обе сделки — по продаже первой квартиры и покупке второй — проходят одновременно: подписываются сразу два договора купли-продажи, за один раз регистрируются оба перехода права собственности в Росреестре.

Таким образом, в альтернативной сделке участвуют как минимум 3 стороны:

  • покупатель первой квартиры;
  • продавец второй квартиры;
  • покупатель второй квартиры — он же продавец первой.

Объектами альтернативной сделки могут быть не две, а три или даже несколько объектов жилой недвижимости. Тогда образуется взаимосвязанная цепочка. К примеру, человек продает 4-х комнатную квартиру, а покупает две 2-х комнатные. Если кто-то из покупателей расплачивается за счет ипотечных средств, тогда одним из участников цепочки альтернативной сделки становится банк.

В каких случаях может быть удобна альтернативная сделка

Назовем те ситуации, в которых используется схема альтернативной сделки купли-продажи жилой недвижимости.

У инициатора такой схемы нет денежных средств на покупку квартиры, но есть другая жилая недвижимость, которую он может и хочет продать.

Одним из собственников продаваемой квартиры №1 является несовершеннолетний. Согласно действующему законодательству, при сделках с участием несовершеннолетнего владельца — доли или всей квартиры в целом — требуется разрешение органов опеки и попечительства.

В свою очередь, такое разрешение выдается только если документально будет подтвержден факт предоставления несовершеннолетнему продавцу новых жилищных условий. Причем, они должны быть не хуже старых.

Этим подтверждением и будет одновременное приобретение другой квартиры.

Среди собственников квартиры есть граждане, признанные недееспособными на основании судебного решения. Закон строго следит за тем, чтобы их жилищные права и интересы не были ущемлены.

В последних двух названных случаях альтернативная сделка будет единственной возможностью продать жилую недвижимость.

Возможно ли участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки

Как известно, участник НИС может направить накопления именного счета (ЦЖЗ) исключительно на покупку жилой недвижимости.

При альтернативной сделке (или цепочке взаимосвязанных сделок) договор купли-продажи оформляется на каждый объект недвижимости и на каждую сделку отдельно.

Например, если продается одна квартира и покупается другая, будет оформлено два договора купли-продажи. И в юридическом смысле эти соглашения между собой никак не связаны.

Отсюда можно сделать вывод: преград для использования в сделках подобного рода средств военной ипотеки нет. Военнослужащий, который выступает покупателем (неважно — квартиры №1 или квартиры №2), вполне может часть оплаты внести за счет средств ЦЖЗ.

Варианты оплаты с привлечением средств военной ипотеки могут быть следующими:

Военнослужащий покупает квартиру №1 за счет средств индивидуального накопительного счета либо с помощью государственной субсидии с добавлением собственных накоплений или привлечением ипотеки, где ЦЗЖ:

  • будет первоначальным взносом;
  • пойдет на уплату ежемесячных платежей по кредиту.

Военнослужащий продает квартиру №1 и покупает квартиру №2. При этом он:

  • добавляется средства ЦЖЗ к деньгам, вырученным от продажи квартиры №1;
  • деньги, вырученные от продажи недвижимости, использует для первоначального взноса, а ЦЗЖ направляет на погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
  • средства индивидуального накопительного счета участника НИС и деньги от продажи квартиры вносятся как первоначальный взнос, а ипотеку военнослужащий погашает, используя средства из собственного кармана.

Таким образом, участие в альтернативной сделке военнослужащего с привлечением средств военной ипотеки вполне реально.

Единственное, нужно быть готовым к тому, что для подготовки к альтернативным сделкам, особенно если это цепочка, необходимо собрать объемный пакет документов. Особенно, когда один из участников купли-продажи оформляет ипотеку в банке.

Кроме того, оформление от самого начала и до конца, когда новые собственники получат документы на новое жилье и ключи от него, занимает много времени — вплоть до нескольких месяцев.

Источник: https://molodostroy.ru/notes/rosvoenipoteka/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-zhilya-po-voennoj-ipoteke/

Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций

Ипотека при альтернативной сделке покупка

22.10.2021

Это нужно знать – одна из ситуаций, когда при сделках с недвижимостью без грамотного риелтора не обойтись – хитросплетение цепочек одновременных обменов дает возможность обойтись без привлечения «живых» денег для покупки жилья.

Подавляющее большинство сделок, заключаемых ежедневно, на самом деле, являются альтернативными, просто те, кто их совершает, сами об этом не догадываются.

«Альтернатива» имеет свои особенности и риски (как и свободная продажа), в которых стоит разобраться – мы решили провести исследование и запросили комментарии экспертов по недвижимости.

Идея альтернативной сделки заключается в следующем: человек продает квартиру и тут же заключает договор купли-продажи на другую недвижимость – с доплатой или без нее.

Типы сделок и уровни сложности

Риелторы выделяют следующие виды сделок, связанных с реализацией квартир на рынке недвижимости:

  • чистая продажа, которая также иногда называется «прямой». В этом случае покупатель просто получает оговоренную сумму без дальнейших планов относительно покупки жилья;
  • альтернативная сделка, которая, фактически, представляет собой обмен жильем. Продавец продает свою квартиру и тут же покупает новую, сделки проводятся в течение одного дня и передачи прав собственности регистрируются одновременно;
  • «цепочка альтернатив», то есть, несколько последовательных сделок, проводимых одновременно.

Хороший пример «цепочки альтернатив» от http://td-mo.ru

Конечно, наиболее простой и быстрой по времени является чистая продажа, а если речь идет о цепочке, то эта операция требует куда более обстоятельного подхода и длительной подготовки.

Несколько сложнее  «альтернатива», так как операция включает, как минимум, две сделки.

Человек получает деньги за недвижимость и сразу же, в то же время, покупает другое жилье, заключая соответствующий договор и регистрируя его.

Для большинства наших соотечественников альтернативная сделка – это единственная возможность улучшить жилищные условия.

Деньги на чистую покупку есть не у каждого, кроме того, после продажи жилья нужно будет где-то жить, а это связано с дополнительными расходами.

Чаще всего, такие сделки требуют наличия у покупателя – альтернативщика некоторой суммы, так как редко удается найти вариант с полным соответствием цены покупки цене продажи.

Полный обмен – крайне редкий вид договоров, поскольку, чтобы сделка состоялась, необходимо абсолютное совпадение интересов обеих сторон. Поиск такого варианта – дело долгое и неблагодарное.

Стороны «альтернативы»

Альтернативные сделки с жильем могут производиться с участием, как минимум, трех сторон. Первая – это покупатель квартиры, вторая – ее продавец, который одновременно является покупателем другой квартиры.

Третья – продавец жилплощади (для предыдущего участника). При этом, любая из приобретаемых квартир может быть названа как альтернативным жильем, так и прямой продажей, суть цепочки сделок от этого не меняется.

Однако чаще всего так именуется квартира, покупаемая взамен той, которая продается.

Если речь идет о более длинной цепочке, продается уже не одна альтернативная жилплощадь, а две или даже несколько. То есть, продавцы жилья выступают в роли покупателей квартиры, следующей в цепочке.

При этом, последовательность не имеет значения.

Например, если при продаже одной «трешки» приобретаются три разноплановые «однушки» с доплатой, выстраивается четырехкомпонентная цепочка с тремя «альтернативами».

Как показывает практика, цепочки из четырех-пяти квартир – это максимально приемлемый вариант, поскольку чем длиннее цепь и больше участников сделки, тем труднее выстроить весь комплекс. Стоит выпасть одному звену, чтобы обрушить всю сделку.

Для ограничения разрастания цепочки в условиях авансового договора может быть прописано, что следующий продавец выберет себе квартиру только при прямой продаже.

Согласно аналитическим данным разных агентств недвижимости, в чистых, безальтернативных продажах часто задействуются студии, классические однокомнатные квартиры и «двушки». Квартиры с большим количеством помещений, как правило, становятся альтернативными, либо тянут за собой «цепочку».

Расчеты в «альтернативе»: банковские ячейки

Как в единичных, так и в многокомпонентных сделках, деньги, как правило, передаются наличными, и в последние годы для этого все активнее задействуются арендованные банковские ячейки. Чтобы были учтены интересы каждой из сторон, запрашиваются ячейки для всех участников с подписанием соответствующих соглашений об условиях доступа.

Во многих случаях при покупке-продаже предполагается доплата или, наоборот, получение разницы в стоимости. В таких случаях берутся в аренду две ячейки: в первую помещается базовая сумма, а во вторую – необходимая доплата.

Наличные деньги проверяются, пересчитываются и закладываются в ячейки в специально отведенных для этого помещениях депозитария, причем в присутствии и плательщика, и получателя. Условия доступа к деньгам прописываются отдельно – в дополнительных соглашениях к договорам аренды.

Риски и сложности «альтернативы»

Любые сделки с недвижимостью несут в себе определенные риски, но «альтернатива» имеет свою специфику, а значит, и свои нюансы.

Поскольку в них принимают участие сразу несколько заинтересованных сторон, какой-либо форс-мажор у одной из них тут же обрушивает всю сделку. Таким образом, грамотная организация – залог успеха всей «альтернативы».

Важно накануне, во всех нюансах, проговорить не только условия, но и четкую последовательность действий, а лучше – составить схему на бумаге и подписать предварительные договоры.

У опытных риелторов такое происходит редко, но при непрофессиональном подходе велик риск того, что запросы или ожидания владельцев недвижимости оказываются неадекватными, то есть – не соответствуют рыночным реалиям.

Например, человек выставляет на продажу квартиру и благополучно находит покупателя, но сам подобрать себе альтернативу никак не может.

Случается, что оговоренной суммы оказывается недостаточно для покупки нового жилья, и, в итоге, внезапно повышается цена первой квартиры.

При простой «альтернативе» и особенно при выстраивании длинных «цепочек» могут возникнуть некоторые задержки, спорные вопросы, непредвиденные обстоятельства у кого-либо из участников, а значит, сроки в договоры необходимо вносить с определенным запасом, чтобы впоследствии не вносить коррективы и не перезаключать отдельные договора. Это же касается установленных периодов доступа к банковским ячейкам, оформления документов, сроков освобождения жилплощади.

Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации

Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.

Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,

Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.

В процессе сделки важно постоянно отслеживать ход регистрационного процесса. Проще всего это делать на официальном портале Росреестра. Если вдруг приостанавливается процедура по одному из договоров, его участники сразу увидят это.

Подписантам остальных договоров остается только оперативно написать заявление на приостановку их регистрации. Затем необходимо понять причины отказа, которые чаще всего кроются в неполном документальном пакете.

После предоставления справок процедура возобновляется и, как правило, успешно завершается.

Есть еще один, более надежный выход, требующий, однако, небольших дополнительных вложений. Для регистрации всего пакета  документов приглашают сторонних юристов, специализирующихся именно на предоставлении этой услуги. Поскольку они знают требования регистратора во всех тонкостях, риск частичной регистрации снижается во много раз.

Однако лучшим решением является привлечение нотариуса к регистрации всех пакетов документов «одним махом».

Государственные представители имеют с  Росреестром «особые» отношения, да и договоры, удостоверенные представителями нотариата, не проверяются дополнительно юристами регистрирующих органов.

Если нотариус согласился взять на себя всю процедуру, об опасности частичной регистрации можно не беспокоиться.

Но, что делать, если по незнанию или из-за невнимательности эта неприятность все же произошла? Если представители каждой из сторон – люди порядочные, больших проблем не будет.

Надо просто дождаться решения возникших вопросв и завершения регистрации по договору, признанному проблемным. Если это сложно, можно расторгнуть остальные сделки и признать «альтернативу» или всю «цепочку» несостоявшимися.

Если кто-то из участников не готов к согласованным действиям, останется решить вопрос через суд, хотя это – нечастая ситуация.

Ипотечные сложности

Если денег от продажи на новую квартиру не хватает, «альтернативщики» нередко устремляются за кредитами в банки, а поскольку на проверку документов, одобрение и оформление займа уходит время, другим участникам приходится ждать. С другой стороны, если сначала успешно пройти все банковские процедуры и получить право на ипотеку, а потом столкнуться с промедлениями, есть риск утратить возможность получения кредита, ограниченного определенными сроками.

Тогда приходится договариваться с финансовым учреждением об увеличении срока кредитования, что чревато затратами, повторным рассмотрением заявки и новым ожиданием результата. Поэтому важно выстроить цепочку так, чтобы уложиться в банковские сроки.

Стоит учитывать также нюансы, связанные с регистрацией, которая в случае с ипотекой является процессом намного более быстрым, чем по обычным договорам. Впрочем, многие банки готовы полностью содействовать участникам альтернативной сделки. Если ипотека берется именно для такого варианта покупки квартиры, лучше согласовать план и с сотрудником финансового учреждения.

Налоговый вопрос

При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами (в том числе, и имущественными) – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью.

Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.

Дело в том, что с позиции фискальных служб сделки по покупке и продаже не взаимосвязаны, а значит, рассматриваются по отдельности, вне зависимости от того, в одном налоговом периоде они заключаются или есть существенный временной разрыв.

Собственно, все просто: продал квартиру – плати налог, купил новую жилплощадь – оформляй налоговый вычет.

Лучшее время для альтернативщиков

Наиболее подходящим для альтернативных сделок является период, когда цены на недвижимость стабильны, и нет резких скачков курсов валют. Если происходят резкие колебания, кто-то из участников может начать нервничать и выдвигать новые требования, спешно искать другие варианты.

Если начинаются недоразумения, систематические нарушения договоренностей, либо возникают малейшие сомнения в подлинности документов, стоит отказаться от сделки, сначала продав жилье, а после этого купив новую, или найти иную альтернативу.

Вместо заключения

Итак, при всех сложностях и рисках для многих наших сограждан альтернативная сделка является наиболее приемлемым способом решения квартирного вопроса. Успешность ее проведения напрямую зависит от верного планирования, тщательной проверки документов и согласованности действий всех участников.

Если речь идет о «цепочке альтернатив», да и еще и с задействованием ипотеки, стоит привлечь юриста, имеющего опыт в заключении сделок такого рода.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/alternativnaya-sdelka

Чтобы купить квартиру, мне нужно продать старую. КАК? Альтернативные сделки покупки жилья

Ипотека при альтернативной сделке покупка

В нашей жизни случается, что нам требуется несколько иное жилье, чем есть сейчас.  Нужно с кем-то разъехаться, увеличить площадь. Да мало ли что.  Не всегда хватает наличности для покупки нового жилья. Чтобы иметь всю сумму, нужно продать старое жилье. Но продать старое, не выехав из него, нельзя. А уехать некуда. Тогда на помощь приходят альтернативные сделки.

Есть 3 варианта улучшения своих жилищных условий:

1.Простая покупка нового жилья

Проживая в старой квартире, просто покупаете новое и переезжаете туда. Потом продаете старое.

Это, если у вас есть деньги. Можно взять ипотечный кредит, но у вас должен быть первоначальный взнос. Минимум, 20% от стоимости нового жилья.

Полезный первоначальный взнос по ипотеке

Ипотечный кредит вам могут и не дать. Например, плохая кредитная история, отсутствие возможности подтвердить доход (хоть как-то) или еще какие причины.

Что такое плохая кредитная история?

2. Прямая продажа и покупка

Сначала продаете свое. Переезжаете во временное жилье. Ищите новое, покупаете.

Минусы тут в том, что временное жилье нужно найти. На короткий срок не все сдают. Вам придется переезжать. Два раза переезжать. Во временное жилье, потом – в новое.  Переезд это та еще процедурка. И это деньги. Вам нужно будет  еще платить за временное жилье. Пока не найдете новое.

Ипотека, рассрочка или аренда с правом выкупа?

Ваши деньги, которые вы получили от продажи, могут обесцениться. Если цены на недвижимость вырастут в принципе. Вы, конечно, можете положить деньги на депозит, но короткий срок тут вряд ли поможет. А, если положите на длительный срок, то может так произойти, что снимать придется внепланово и есть риск потери дохода.

3. Альтернативные сделки

Ищите новое жилье и покупателя на старое, и пытаетесь провести сделки одновременно.

Купить жилье напрямую сейчас не настолько уж и сложно. Если имеешь полную сумму денег на него. Нашел подходящее, оформил договор купли-продажи, заплатил и все.

Заявка на ипотечный кредит. От 10% годовых. Банк ДОМ РФ и другие

А вот при альтернативных сделках нужно будет стыковать, как минимум, две сделки. Одна сделка  – вы покупаете жилье. Вторая сделка – вы продаете жилье. А представляете, если и с другой стороны ваших сделок “сидят” такие же бедолаги, которым тоже нужны покупатели.

Альтернативные сделки – это цепочки сделок.

Можно было бы назвать альтернативную сделку меной, но только, если бы мы проводили сделку по покупке нового жилье и продаже старого с одним лицом. Это было бы идеально. Но так не бывает. Как правило, это все разные люди.

Преимущества альтернативных сделок

При альтернативной сделке не нужно иметь на руках всю сумму, можно ее просто подразумевать.

Вам не нужно искать другое жилье, куда вывозить свои вещи и вообще, где жить, или выезжать в “никуда”. Как минимум, вы экономите деньги на аренду временного жилья.

Вы защищены от резких перепадов в экономике, когда цены на жилье резко меняются. В отличие от прямых сделок, когда вы сначала продаете жилье, потом уже ищите новое, здесь вы все делаете одновременно.  В случае временного разрыва ваши денежные средства, полученные от продажи, могут обесцениться до того, как вы купите другое жилье. В альтернативных сделках такого не случится.

Недостатки альтернативных сделок

Альтернативные сделки – это сложные сделки. Без профессионала вы сами их вряд ли проведете. Тут нужно будет учесть массу нюансов.

Риэлтор. Кто это и что делает полезного?

Время на составление цепочки альтернативных сделок потребуется немало. Это может длиться месяцами.

Если цепочка в альтернативной сделке длинная, отказ хотя бы одного из собственника от сделки означает развал всех сделок в цепочке. Сделку придется “собирать” заново. Это актуально, когда, например, у вашего потенциального покупателя нет денег и он также ждет продажи своего жилья. А, если у следующего покупателя такая же ситуация, риск развала сделки возрастает.

Вы скажете, а зачем такие длинные сделки. Вопрос правильный, только, к сожалению, это данность сегодняшнего дня. Наличных денег у людей мало. Ипотечный кредит тут не всегда поможет, там же требуется первый взнос.

А первый взнос часто в цене сегодняшней квартиры. В основном, люди улучшают свою жилищные условия, а не просто покупают дополнительное жилье. Опять же, именно риэлтор может постараться и найти вам прямую сделку.

Правда, для этого скорее потребуется больше времени. Без профессионала все будет сложнее.

В альтернативных сделках порой приходится идти на дисконт. То есть, чтобы быстро собрать цепочку, вам могут предложить скинуть в цене 10-15%.

Застрахуйся и живи с ипотекой спокойно. Почему страховка это хорошо

Оригинал статьиздесьЕще много интересного у нас на сайтеipotekahouse.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a489aed865165e1f50c661b/5c97bf3b7e71b800b21fb128

Альтернатива ипотеке: 8 способов купить жилье без ипотечной ссуды

Ипотека при альтернативной сделке покупка

Оформление ипотеки для решения жилищного вопроса самый популярный вариант во многих странах. Банки РФ предлагают программы с разными условиями и процентными ставками.

Для экономии на процентах можно обратиться в АИЖК. Но не всем заемщикам кредиторы одобрят ссуду на большую сумму и долгий срок.

Какая альтернатива ипотеке подойдет семьям, на что обратить внимание и какой из вариантов выбрать, разобрался Бробанк.

Кому нужны альтернативные способы

Не все граждане могут оформить ипотеку и купить жилплощадь для своей семьи. Причины при этом у каждого свои. Но основные препятствия выглядят так:

  • испорченная кредитная история;
  • низкий кредитный рейтинг;
  • маленький официальный доход, который сможет подтвердить потенциальный заемщик;
  • отсутствие прописки или вида на жительство, в том регионе, где планируется покупка жилья;
  • нестабильные выплаты у работодателя;
  • проблемы с трудоустройством.

С такими заемщиками не хотят связываться банки. Тем более, если они подают заявки на программы на долгий срок и большую сумму, как у ипотечного займа. Поэтому такие граждане ищут альтернативы ипотеке для решения своей жилищной проблемы и покупки доступного жилья.

Варианты покупки жилья без ипотеки

В России существует несколько альтернатив ипотечным займам:

  • вступление в кооператив;
  • нецелевой кредит;
  • съем жилья с возможностью выкупа;
  • выкуп жилплощади из лизинга;
  • государственные субсидии;
  • корпоративная поддержка работодателя.

У каждого варианта свои плюсы и минусы. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Вступление в кооператив

Суть вступления в кооператив в том, что для строительства или выкупа жилого дома объединяется определенное количество участников.

Они добровольно вкладывают свои деньги в будущую жилплощадь. Кооперативы бывают:

  1. Накопительные. Новый участник вносит в кооператив вступительный взнос и сразу может вселиться в готовую жилплощадь. После этого он выплачивает оставшуюся стоимость жилья до ее полного выкупа. У дольщиков не стоит цель накопить сумму и построить недвижимость, она уже сдана в эксплуатацию. Периодичность и размер взносов устанавливает кооперативный договор. Его заключают при уплате вступительного взноса.
  2. Строительные. Участники объединяются для строительства нового дома в разрешенном администрацией месте. У этого варианта немало рисков, но главное преимущество — низкая цена на этапе вхождения в кооператив. Когда многоэтажный дом сдается в эксплуатацию, ЖСК часто преобразовываются в ТСЖ.

Перед вступлением в кооператив сравнивают плюсы и минусы этой альтернативы ипотеки:

ПреимуществаНедостатки
Лояльное отношение к участникам без тщательных проверок, какие проводят в банке.Меньший срок возврата суммы, чем при ипотеке. В среднем 10-15 лет, по ипотеке можно возвращать до 20-30 лет.
Демократичный паевой взнос, который закрепит за участником право на определенный размер жилплощади.Возможные задержки на разных этапах строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Минимум документов при вступлении в кооператив.Высокая вероятность удорожания жилья за счет роста рыночных цен и других сопутствующих расходов.
Нет необходимости в поиске созаемщиков, поручителей или ликвидного залога.Возможные разночтения нормативно-правовой документации, которая относится к деятельности ЖКХ, что может привести к конфликту интересов.
Доступ к объекту строительства и возможность контролировать все этапы.Сложный процесс выхода из кооператива по инициативе дольщика, если это понадобится при определенных жизненных обстоятельствах.
Передача средств кооперативу теми долями и способами, которые удобны обеим сторонам. Возможность составить индивидуальный график выплат.

По мнению экспертов, участие в ЖСК позволяет сэкономить до 15-40% средств по сравнению с ипотекой. Но число обманутых дольщиков столь высоко, что этот риск останавливает многих россиян от участия в кооперативах.

Нецелевой кредит

Кредит наличными МТС Банк

Макс. сумма5 000 000Р
СтавкаОт 9.9%
Срок кредитаДо 5 лет
Мин. сумма20 000 руб.
ВозрастОт 18 лет
РешениеОт 10 минут

Некоторые банки отказывают в выдаче ипотеки, но готовы оформить клиенту потребительский кредит. К тому же при этом варианте кредиторы менее требовательны к пакету документов, поручительству и залогу.

Можно подобрать программу на 5-10 млн. рублей с приемлемым процентом. Если есть, что оформить в залог или кого взять поручителем, то ставка может стать еще ниже.

ПреимуществаНедостатки
Разные виды кредитов без залога, поручителя, созаемщиков.Высокий процент по сравнению с ипотекой, в диапазоне 16-20%
Меньшее число требований к заемщику, чем при ипотеке и более короткий срок рассмотрения заявки.Более короткий период кредитования.
При хорошей кредитной истории, можно претендовать на более низкую процентную ставку.При плохой кредитной истории сложно рассчитывать на выгодный процент.
Меньший пакет документов, чем для ипотечного займа.При низкой официально подтвержденной платежеспособности банк одобрит гораздо меньшую сумму, чем заявленный максимум.
При оформлении потребительского кредита в том банке, куда работодатель перечисляет заработную плату можно получить дополнительную скидку по процентной ставке.

Тем заемщикам, которые способны быстро рассчитаться с нецелевым кредитом, целесообразно рассматривать такой заем.

Самый выгодный тип кредитования, когда проценты начисляются на остаток по кредиту и пересчитываются ежедневно. В этом случае, при досрочном погашении удается сэкономить достаточную сумму средств.

Главное заранее убедиться, что нет комиссий или неустоек за досрочное внесение остатка по займу.

Съем жилья с возможностью выкупа

Аренда жилплощади с последующим приобретением у собственника — не самый распространенный вариант в РФ. К этой схеме с подозрением относятся как владельцы недвижимости, так и квартиросъемщики. Это связано с высоким процентом при таких сделках.

Если аренда с последующим выкупом устраивает обе стороны, то можно составить договор с учетом всех деталей и обезопасить себя от обмана. Чаще всего такой способ решения жилищного вопроса выгоден и для продавца, и для покупателя.

Особенно, если жилплощадь находится не в самом престижном месте или в отдаленном районе. Арендаторы за длительный период привыкают к месту проживания, и оно им подходит. А собственники жилья находят в их лице лояльного покупателя.

Наиболее безопасна ситуация, когда сделку заключают родственники или хорошо знакомые люди. Тогда вероятность обмана гораздо меньше. Но эксперты все равно советуют заключить договор, где будут четко прописаны условия и сумма, после выплаты которой, произойдет смена владельца.

Выкуп жилплощади из лизинга

Лизинг жилья для частных лиц, еще более редкое явление для российского рынка недвижимости. По сути, напоминает предыдущий вариант.

Только владелец жилплощади — лизингодатель, строительная компания или агентство. При уплате по договору лизинга плательщик арендует недвижимость на продолжительный срок.

После истечения периода квартиросъемщик может продлить договор лизинга или выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Схема покупки жилья в лизинг построена так:

  1. Покупатель подбирает жилплощадь.
  2. Лизингодатель приобретает объект в свою собственность или уже является собственником недвижимости.
  3. Лизингополучатель вносит аванс в размере 10-50% от стоимости жилья. Этот взнос напоминает первоначальный взнос по ипотеке.
  4. Стороны заключают договор сроком на 3-15 лет.
  5. Арендатор вносит регулярные платежи определенного размера, как указано в договоре. Все суммы потом будут учтены при выкупе жилья.
  6. При внесении остаточной суммы лизингополучателю переходят права на недвижимость.

На российском рынке мало агентств, которые работают по такой схеме. Чаще всего это застройщики-девелоперы. Таким способом они привлекают деньги для продолжения строительства новых объектов.

Эксперты считают, что лизингом гораздо чаще пользуются для выкупа жилья премиум-класса. А средний срок займа там варьируется от 3 до 5 лет.

Если рассматривать лизинг на долгосрочную перспективу, больше 10 лет, то он становится невыгодным даже по сравнению с ипотекой.

Администрации регионального и муниципального уровня реализовывают программы поддержки малообеспеченных семей или льготных категорий граждан. Это выражается в разных формах помощи при приобретении жилья:
  1. Субсидии в процентах от суммы выданного займа.
  2. Программы стимулирования от государства — семейный, материнский капитал.

Источник: https://brobank.ru/alternativa-ipoteke/

Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи

Ипотека при альтернативной сделке покупка

Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.

Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.

Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.

Суть альтернативной сделки купли-продажи

Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.

Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.

Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.

В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.

Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.

В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.

Когда стоит заключать альтернативную сделку?

В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.

Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.

Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.

Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки

Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.

Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:

  • Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.
  • Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую. В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета. Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.

В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.

Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.

Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.

Источник: https://www.molodostroy24.ru/notes/rosvoenipoteka/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-zhilya-po-voennoj-ipoteke/

Покупка квартиры с альтернативой риски

Ипотека при альтернативной сделке покупка

Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке.

Деление недвижимого имущества между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или с взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию к альтернативной сделке.

Собственник в данном случае выступает одновременно в качестве и продавца, и покупателя, так как для получения денег на новое жилье ему потребуется продать имеющуюся у него жилую недвижимость.

За последние несколько лет доля альтернативных сделок на рынке недвижимости значительно выросла, особенно в кризисный и послекризисный период. Объясняется это сокращением доходов населения и продолжающимся ростом цен в Москве и Подмосковье на фоне снижения объемов строительства новостроек.

Таким образом покупка новостроек пока остается недоступной для большинства нуждающихся даже несмотря на развитие ипотечного кредитования. Одновременно жилая недвижимость потеряла свою привлекательность для инвесторов — темпы роста цен еле-еле покрывают инфляцию, а риски коррекции вниз выросли.

Порядка 80% операций на московском вторичном рынке – альтернативные. При этом не всегда продается и покупается жилье в пределах одного города.

Нередко собственник хочет поменять город на пригород, а то и вовсе регион проживания.

Подобные сделки всегда сложнее, так как процесс оформления документов в разных населенных пунктах может отличаться особыми требованиями и сроками регистрации в государственных органах.

Очень редко покупатель имеет свободные деньги на приобретение жилья, а обращаться в банки подавляющее большинство граждан все еще не решается.

Одиночная операция — простая продажа квартиры в Москве без одновременной покупки жилья – это чаще всего операция для тех, кто переезжает в другой город или страну, или для тех, кто получил жилплощадь в наследство и желает перевести недвижимость в деньги. Именно поэтому альтернативные сделки так популярны.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем.

Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником.

Поэтому в настоящей статье рассматривается обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только важно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома.

Минусов у подобных операций несколько. Это и образование так называемых «цепочек», когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. И повышенная комиссия риэлторов, которых, как правило, тоже несколько. Поэтому альтернативная сделка очень уязвима и часто требует значительных затрат времени.

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется.

При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора.

Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех.

Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки».

Но надо понимать, что рост «цепочек» — не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Риэлторское вознаграждение

При обычной сделке с недвижимостью (простая продажа или покупка квартиры) риэлторы, как правило, устанавливают размер комиссионных в 3%. Если же сделка альтернативная, стоит быть готовым либо к оплачиванию комиссий за каждую операцию отдельно, или к увеличению трат как минимум на 2 % с операции по вашей собственности.

Это и естественно — риэлтор работает больше, ищет покупателя на продаваемое жилье, подбирает подходящие для приобретения варианты недвижимости, организует «цепочку» сделок, что также приводит к затратам временным и финансовым.

Источник: https://3dlipz.com/pokupka-kvartiry-s-alternativoy-riski/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.